초과이익환수제 3년 유예, 재건축 가능 연한 단축 등 혜택 본격화될 듯

삼호가든3차 재건축 아파트 급매물 1년 새 2억원 상승

강남을 비롯한 수도권지역과 부산·경남 등 일부 지방까지 몇 년간 지지부진하던 재건축·재개발 시장이 급물살을 타고 있다. 최근 분양시장이 호황을 누리고 있는 가운데 정부의 규제완화 정책이 맞물린 결과로 풀이된다.

22일 건설업계에 따르면 삼호가든맨션3차 주택재건축정비사업조합은 20일 동작구 흑석동 원불교회관에서 시공사 선정 총회를 열고 현대건설을 재건축 시공사로 선정했다.

이 밖에도 강남구 개포동 개포주공은 지난달 말 임시총회를 열고 재건축 사업 시행 계획을 가결시켰다. 서초구 잠원동 한신 4지구 5개 단지(신반포8·9·10·11·17차 아파트)는 지난 4월 말 안전진단을 통과했다. 강남구 도곡동 '개포우성4차'는 정밀안전진단을 진행 중이며, 송파구 신천동 '장미 1~3차' 아파트의 경우 최근 잠실동 '우성 4차'와 함께 재건축 여부를 판정하는 정밀안전진단을 통과했다.

'반포한양'과 '신반포5차', '삼호가든4차' 등도 현재 주민 이주가 마무리 단계에 들어가 조만간 철거와 착공에 들어갈 계획이다.

재건축 아파트에 대한 인기로 해당 물량의 매매가격도 급등세를 보이고 있다.

부동산114에 따르면 지난달 말 기준 서울 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 3004만원에 달한다. 이는 지난 2010년 이후 최고액이다.

'삼호가든3차' 전용 109㎡의 경우 최근 급매물 호가(呼價)가 11억원에 달했다. 1년 전 실거래가인 9억1500만원보다 1억8500만원이 뛴 것.

하반기 일반분양 예정인 송파구 가락동 '가락시영' 전용면적 40㎡는 지난달 5억5000만원에 거래됐다. 지난 1월 실거래가 5억원보다 5000만원이 올랐다. 지난해 말 6억7000만원에 거래된 개포주공1단지 전용면적 42㎡은 지난달 말 재건축조합 총회를 이후 호가가 7억3000만원까지 뛰었다.

일부 지방에서 분양한 재건축·재개발 단지도 인기를 끌고 있다.

포스코건설이 지난 4월 부산 수영구 광안맨션을 재건축한 '광안 더샵'은 1순위 평균 379.08대 1의 경쟁률로 올해 전국 최고 경쟁률을 기록했다. 한화건설이 지난 1월 경남 창원시 성산구 가음7구역을 통해 분양한 '창원 가음꿈에그린'도 1순위에서 185.5대 1의 경쟁률을 보였다.

전문가들은 재건축 가능 연한 단축과 민간 택지(宅地) 분양가상한제 폐지 등의 영향이 본격화되는 하반기에도 재건축·재개발 인기는 지속될 것으로 분석하고 있다.

앞서 정부는 지난달 29일부터 건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 단축했다. 또 연한과 관계없이 구조적 결함(구조안전성 평가 E등급 판정)의 경우에도 타 항목 평가 없이 재건축이 허용키로 했다. 구조 측면에서 안전성이 확보되더라도 층간 소음, 배관설비 노후화로 주거환경이 열악한 경우 재건축이 가능하다.

재건축 초과이익환수제는 오는 2017년까지 3년간 유예됐다. 이 제도는 재건축 이후 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘는 이익이 발생할 경우 이익의 일부를 국가에 돌려주는 제도다. 이번 유예로 전국 347곳(18만4000가구)의 조합원 4만가구가 세금을 피할 수 있게 된 것으로 분석된다.

지난 4월부터는 민간 택지(宅地) 분양가상한제도 폐지됐다. 집값 안정화를 위해 지난 2007년 도입된 분양가상한제가 폐지되면 민간택지에 한해 업체와 조합이 자율적으로 분양가를 조정할 수 있다. 그만큼 업체와 조합은 이익을 낼 수 있는 환경이 마련되는 셈이다.

조은상 부동산써브 연구위원은 "하반기에도 규제완화와 분양시장 호조가 재건축·재개발 시장에서도 긍정적인 영향을 미칠 것"이라며 "특히 강남의 경우 수요가 많은 반면 물량에 제한적이어서 당분간은 지속적으로 인기를 끌 것으로 보인다"고 말했다.

다만 그는 "수요자 입장에서는 주변시세와 비교해 면밀한 투자가 필요하다"며 "조합입장에서는 관리처분인가까지 위험요소가 산재한 만큼 사업추진을 지속적으로 점검할 필요가 있다"고 덧붙였다.