[김규정 칼럼] LH 단지내 상가 투자가이드



한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내 상가가 인기다. 올 들어 지난 5월까지 공급된 LH 단지내 상가 101개 점포는 한 차례의 유찰도 없이 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율은 212%에 달했다.

LH 단지내 상가는 아파트 입주민을 배후수요로 가져 안정적이다. 편의점, 세탁소, 슈퍼 등과 같은 생활밀착형 업종이 입점하기 때문에 경기에 큰 영향을 받지 않는다. 배후 세대당 공급되는 점포 수가 적어서 희소성이 크고 수익률도 높은 편이다.

상대적으로 투자금 부담도 적다. LH 단지내 상가는 대략 3억~5억원 선에서 투자가 가능하다. 초기 투자에 보통 5억~10억원이 필요한 일반 아파트 상가나 근린상가 등에 비해 저렴하다.

하지만 최근 인기 지역에서는 낙찰가율이 급등하며 저가 매력이 사라지고 있다. 온라인 경쟁입찰 방식으로 공급되는 LH 단지내 상가는 입찰공고 상의 예정가격 이상으로 최고가를 써 낸 입찰자가 실제 낙찰을 받는다. 예정가격보다 높은 가격을 쓸수록 낙찰 가능성이 높기 때문에 인기 지역의 점포에서는 낙찰가율이 치솟는다. 올 상반기에 낙찰된 화성 동탄2지구의 한 점포는 예정가격이 2억384만원이었으나 최종 7억4100만원에 낙찰되며 낙찰가율이 364%를 기록하기도 했다.

문제는 너무 높은 가격에 무리해서 낙찰을 받으면 임대수익률을 맞추기 어렵다는 점이다. 목표한 수익률을 내기 위해 임대료를 주변 시세보다 높이게 되면 결국 공실로 이어진다.

입찰공고 상의 예정가격을 기준으로 150% 이내에서 낙찰 받는 것이 적당하다. 만약 투자가치가 높아서 더 높은 입찰가격을 써내야 한다면 반드시 주변 상가 임대료를 확인해보고 적어도 연간 5~7%의 임대수익률이 나올 수 있는지 따져봐야 한다.

대단지일수록 배후세대가 많아서 유리하다. 가까운 곳에 경쟁 상대가 될 만한 대형 상권이나 백화점, 마트가 있으면 좋지 않다. 점포의 위치, 전용률을 체크하는 것은 기본이다. 신도시의 경우 도시가 안정되고 상권이 자리 잡을 때까지 시간이 다소 걸린다는 점도 유의해야 한다.

올 하반기에는 전국적으로 200여 개의 LH 단지내 상가 점포가 입찰에 나선다. 수도권에는 하남 미사지구, 화성 동탄2지구, 의정부 민락2지구, 구리 갈매지구, 고양 삼송지구, 부천 옥길지구 등에서 공급 계획이 있다. 혁신도시와 산업단지를 중심으로 공급 계획이 잡혀있는 지방의 경우에는 수도권 점포보다 예정가격이 더 저렴하다.

입찰 참여는 인터넷 LH분양임대청약시스템을 통해 가능하다. 신청자격은 제한이 없고 다수의 공동 입찰도 가능하다. 온라인 청약을 위해 유효 기관의 공인인증서를 미리 마련하고 신청 후에는 정해진 시간에 입찰보증금을 입금해야 한다. 입찰보증금은 입찰가격의 5% 이상 준비해야 한다. 낙찰가격의 최대 20% 수준인 계약금과 계약 후 3~6개월 내에 납입해야 하는 중도금도 미리 마련하는 것이 안전하다.

김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원