자영업을 시작할 때 꼼꼼히 살펴야하는 법 중 하나가 상가건물임대차보호법이다.

지난해 5월 여야가 상가임차인들의 상가권리금을 보장토록 하는 '상가건물임대차보호법 개정안'을 국회 본회의에서 통과시키면서 임차인의 권리가 크게 강화됐다. 제도 시행 후 허점을 악용한 건물주의 횡포는 여전하다는 비난이 있지만 미리 권리를 알아둔다면 피해를 최소화할 수 있다.

개정된 법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지했다.

개정안의 주요 내용을 보면, 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 주선으로 신규 임차인이 되고자 하는 사람에 대해 임대인이 정당한 사유 없이 임대차 계약을 거절할 수 없도록 했다. 이를 통해 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 했다. 이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다.

기존에는 임차인이 새 임차인을 데려와 계약을 진행하려고 해도 건물주가 계약을 거절하는 경우가 있어 기존 임차인이 권리금을 날리는 경우가 종종 있었다.

또 개정안은 상가건물 주인이 바뀌어도 임차인이 계약금액과 상관없이 최초 계약기간 1년 이후 1년씩 계약 갱신을 통해 최소 5년간 장사할 권리를 보장하는 내용을 담고 있다. 지금까지 서울에서는 환산보증금이 4억원을 넘으면 계약기간 5년을 보장받지 못했지만 이 경우도 포함했다. 그러나 백화점 대형마트 등 유통산업발전법에서 규정한 '대규모 점포'는 적용 대상에서 제외된다.

대표적인 임대인의 '방해 행위'는 ▲임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ▲신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ▲신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ▲그밖에 '정당한 사유' 없이 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위 등이다.

건물주가 이같은 규정을 위반하면 임차인은 계약 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상은 국토교통부 장관이 정한 기준에 따라 측정한 권리금 범위 안에서 가능하다.

다만 예외 조항조항을 둬 정당한 사유가 있을 경우 임대인은 임대 계약을 거절할 수 있다. ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려 또는 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이 여기에 해당한다.

임차인의 권리가 크게 개선됐지만 아직까지 보완해야할 점도 많다. 대표적인 것이 현재 건물주가 악용하고 있는 '환산보증금' 제도와 '재건축 사유'에 의한 강제 퇴거다. '비영리 목적의 사용' 조항도 악용될 여지가 있다. 건물주가 상가 건물을 1년6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우 임차인의 권리가 제한되기 때문이다. 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 전대차 계약도 이번 법안의 적용대상이 아니다.

그동안 법적으로 보호받지 못했던 권리금이 개정안을 통해 보호받을 수 있게 됐다는 점은 긍정적이지만 부작용도 적지 않다. 권리금 시세를 모르던 임대인이 자신의 건물의 권리금 시세를 파악해 이를 토대로 임대료를 인상할 가능성이 높아진 것이 대표적이다.

서울시가 지난해 6~8월까지 한국감정원에 의뢰해 서울지역 주요 상권에 대한 조사를 실시한결과 서울지역 중대형상가의 평균환산보증금은 3억3500만원이며, 평균 계약기간은 6.1년인 것으로 나타났다. 2년 전 보다 임대료는 평균 1.9% 올랐다. 권리금은 1층 기준 평균 9000만원으로 이 권리금을 회수하는데에는 2년7개월이 소요되는 것으로 조사됐다.

조사결과 서울시는 "조사결과 총계약기간 평균이 6.1년으로 '상가건물 임대차보호법'상 임차인이 갱신계약을 요구할 수 있는 5년을 웃돌아 갱신계약 요구 기간 연장이 필요한것으로 분석된다"고 설명했다.

실제로 계약기간을 10년으로 늘려야한다는 주장도 확산되고 있다.

참여연대 등은 야당에서 제기한 재건축, 철거 등의 경우에도 퇴거료 보상을 받을 수 있는 제도, 법정 임대차기간의 7~10년 연장, 상가건물임대차보호법의 적용범위 확대 등에 관한 개혁 논의도 계속 국회에서 진행할 필요가 있다는 입장을 밝혔다.