주택임대차보호법은 한 마디로 이렇게 정리하고 싶다. 임차인의 든든한 백.

물론 현행 주택임대차보호법만으로 임차인의 모든 권리를 모두 보장해줄 수도 없고 해외 선진국과 비교해서 아직 척박한 수준인 점도 무시할 수는 없지만 그래도 지난 1981년부터 임차인의 권리보호를 위한 든든한 백으로 존재해 왔다.

집을 계약하기 위해 반드시 알아야 하는 주택임대차보호법 관련 내용을 정리해 보자. 우선, 주택임대차보호법을 임차인의 든든한 백이라고 표현한 이유는 일정한 조건 하에서 임차인에게 ▲대항력 ▲우선변제권을 인정해 주고 있기 때문이다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치게 되면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘으로 이해하면 된다. 즉 내가 임차한 이 집을 만약 임대인이 다른 제3자에게 양도하게 되면 제3자는 나에게 와서 '너 나가'라고 할 수도 있는데, 이 때 내가 그 제3자에게 '난 대항력이 있거든'하며 맞설 수 있는 힘이다. 그리고 대항력을 갖추기 위한 주민등록은 본인의 주민등록뿐만 아니라 동거하는 가족의 주민등록으로도 무방하다.

그럼 우선변제권은 무엇인가. 내가 임차한 집의 주인이 빚이 너무 많은데 갚지 못해 내가 살고 있는 이 집이 경매되는 경우, 만약 내가 임대차계약을 확정일자 있는 증서로 작성하고 대항력을 갖춘 경우 그 경매에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.

만약 이러한 우선변제권이 인정되지 않는다고 하면 내가 살고 있던 집이 경매로 넘어가도 나는 내가 주인에게 건넨 보증금을 대체 언제 변제받을 수 있을지 전혀 모르게 되는 아찔한 상황이 생길 수 있을 것이다. 그렇기 때문에 임차인의 우선변제권은 대항력과 더불어 매우 중요한 임차인의 권리다.

그럼 만약 임차한 집이 경매로 넘어가게 된 상황에서 대항력과 확정일자의 요건을 모두 갖추고 있지만 보증금을 돌려받기 전에 다른 곳으로 이사를 가야 하게 됐다면 어떨까. 대항력은 주민등록(전입신고)이 돼야만 발생하는 효력인데 다른 곳으로 이사를 가게 되면 새 집에 주민등록을 해야 하므로 대항력을 잃게 되고 보증금도 받을 수 없게 되는 것일까. 만약 그렇다면 주택임대차보호법을 임차인의 든든한 백이라고 할 수 없을 것이다.

이런 경우에는 임차권등기명령제도를 이용하면 된다. 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 이뤄지면 이미 대항요건을 갖추고 있던 임차인이 주거를 이전하더라도 대항력, 우선변제권을 그대로 유지하게 되기 때문에 여전히 권리를 보호받을 수 있는 것이다.

아직은 부족한 점도 많지만, 여러 모로 임차인을 지켜주는 든든한 백, 주택임대차보호법. 앞으로 더욱 임차인을 지킬 수 있게 다듬어져 버팀목으로서의 역할을 잘 하길 빈다.