[박상언의 부동산 원포인트]월세 시대, 연금형 부동산 투자

부동산투자를 생각한다면 월세를 미리 가늠해 보고 투자하는 습관을 들여야 한다. 해당 부동산에 투자했을 때 투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을 지 미리 알 수 있다면 투자를 결정하는 데 큰 도움이 된다.

투자자들이 사용할 수 있는 방법은 자본환원율(Cap Rate) 개념을 활용해 아파트 투자가치를 추정해보는 것. 투자자가 투입한 부동산가격에 대한 임대수익을 나타내는 것이다. 이 비율이 자금차입금리보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있다. 쉽게 말해 매매가 대비 전세를 월세로 환산해서 연 3~5% 이상 나온다면, 현재와 같은 금리(연 2%) 수준에서 비교적 안전한 투자다. 연 3~5% 정도의 임대수익률이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료 수준에 맞게 형성되고 불황기에도 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있다.

자본환원율은 부동산 리스크나 부동산 가치와 역방향으로 움직이며, 미래 현금흐름을 할인해 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하기 위해 사용되는 할인율이다. 자본환원율이 높으면 높을수록 좋다.

주식시장에 빗대자면 PEG가 높은 주식은 한국전력, KT&G, 강원랜드 등 가격도 오르고 연말에 보너스를 듬뿍 주는 고배당주라고 할 수 있다.

한미약품dms 1년 예상 주가수익비율(PER)이 수십배에 달하는 초고평가 주식이지만 이익 성장성을 고려한 성장율(PEG: Price-Earnings EPS Growth Ratio)이 뛰어나다. PER은 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 수익성 지표다. PER이 낮을수록 이익에 비해 주가가 저평가돼 있다고 본다. 현재 코스피 상장기업의 PER은 약 10~11배 수준이다.

즉, 연금형 부동산에 투자할때 PER도 좋지만 이익 성장성을 고려한 건물가격 상승비율(PEG: Price-Earnings EPS Growth Ratio)에 주목해야 한다. PEG는 PER을 EPS 증가율로 나눈 값이다.

미국 등 선진국 주택시장에서 통용되는 '5% 수익 룰'이라는 게 있다. 미국 사람들은 어떤 주택을 살까 말까 저울질할 때면 그 집에서 나오는 임대수익이 5%가 되는지부터 살핀다. 연간 1%의 세금과 1%의 감가상각비 등을 빼고, 실질 투자수익이 3%는 돼야 한다는 계산에서다. 이는 주택대출 금리와 대충 맞아떨어진다. 예컨대 5억원짜리 집이라면 연간 임대수익이 2500만원(월세로 약 200만원)은 나와야 한다.

5억원 시세의 집이라면 연 2000만원(월 165만원), 10억원 집이라면 연 4000만원(월 330만원)의 임대수익은 나와야 적당하다는 얘기다. 현재 수도권 외곽과 지방에는 임대수익이 4%에 못 미치는 집이 늘고 있어 하락 징후를 보이고 있다. 불황기에는 내재가치가 높은 주택이 강하다. 내재가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포진해 있어 전세 비율이 높고 임대수익율도 잘 나온다. 전세 비율이 높다는 것은 월세로 전환했을 때도 임대수익률이 높게 나온다는 얘기다. 이러한 지역들은 주택시장 회복 시 반등 속도가 다른 지역보다 빠를 수밖에 없다. 현재 미분양, 준공 후 미입주 물량은 '대부분 전세 비율은 높지만 월세 전환이 되지 않는 외곽 쪽에 위치한 주택들'이라는 것을 잘 음미해볼 필요가 있다.