[이유진의 부동산 돋보기] 뉴 스테이 동향과 전망

최근 전세물량의 부족으로 전세가율이 폭등했다. 여기에 저금리가 지속되는데다가 그 동안의 매매시장 침체가 더해져 결국 매매는 꺼리고 전세는 줄고 월세전환은 늘어났다.

이러한 주택시장 불안 속에서 중산층 주거안정 대책의 일환으로 나온 것이 바로 뉴스테이(기업형 임대주택)다. 기업이 임대사업을 하여 임차인을 모집하고 수익을 내는 구조인데 공급을 확대하기 위해 정부는 각종 지원과 혜택으로 기업의 참여도를 높이고 있다.

일반적인 전·월세의 경우 2년마다 갱신하거나 퇴거해야하며, 주변시세나 물가가 오르면 집주인은 보증금이나 임대료를 올린다. 반면, 뉴스테이는 장기주거보장(8년)이 되고 임대료 상승률(연5%이내)이 제한되어 안정적인 거주가 가능하며, 과도한 임대료 상승을 피할 수 있다.

다만, 뉴스테이 공급 목적의 대상이 중산층이라는 점을 감안하고 보더라도 인근시세와 비교했을 때 임대료는 적지 않은 금액이다. 이는 서민층은 물론 중산층에게도 부담으로 작용하는 게 아닐지 우려스러운 부분이다.

또한, 중산층이 높은 전세가 때문에 매매로 전환할 순 있어도 굳이 월세를 선호했다고 보기는 어렵기 때문에 월 마다 상당비용을 지불해야하는 뉴스테이를 선호하려면 적정 임대료로 수요층을 넓혀야 한다.

질 높은 주거서비스나 연 5%보다 낮은 임대료 상승률을 적용한 곳도 있어 인근 수익형 부동산에 비해 충분히 경쟁력이 있지만, 기업의 수익률도 함께 고려된 임대주택이기 때문에 임차인 입장에서는 인근 시세에 따른 합리적인 임대료로 책정된 것인지 살펴볼 필요가 있다.

요새는 시공부터 임대와 관리까지 개인이 아닌 기업이 모두 점진적으로 장악을 해 나가는 추세다. 기업은 자금력이 풍부하고 전문적인 경영관리 등으로 자체적인 경쟁력을 갖출 수 있기 때문에 민간 임대차 시장까지 기업에서 좌지우지 할 수 있게 되면 시장이 실패했을 경우 결과적으로 소비자에게 고스란히 그 피해가 돌아갈 수 있다.

그렇기 때문에 뉴스테이가 민간기업에겐 안정적인 수익사업인 동시에 임차인들에게 과도한 주거비용을 줄이는 효과를, 정부입장에선 주거불안이 해결되는 일석삼조의 정책이 될 수 있을지는 조금 더 지켜봐야 할 문제다.

또한, 주거불안이 중산층에게만 한정된 것이 아니기 때문에 뉴스테이 관련 정책을 비롯해 총선 공약으로 나온 전월세상한제 도입이나 서민층 주거안정을 위한 공공임대주택 공급확대 등 향후 각종 정책들의 조화를 통해 긍정적인 시장변화를 이끌어낼 수 있어야 할 것이다.