[이유진의 부동산 돋보기]월세 시대, 지혜로운 임차인 되기

지난 글에서 주거소비패턴 변화에 따라 바뀔 수 있는 부동산시장을 투자자 입장에서 다뤄보았다. 금리가 사상 최저 수준인 1.25%로 인하되면서, 임차인 입장에서도 계속되는 월세화에 따른 부담은 불가피해 보인다.

임대차 관계가 많아지는 상황이다보니, 분명 손해배상 문제 등 법적인 문제도 많이 증가할 수 있다. 개정 임대차보호법이 나오고 점차 보호 범위가 확대되고 있지만, 여전히 약자의 입장인 세입자들이 업계 종사자나 경험이 많지 않은 이상, 일반적으로 행정적인 절차에 대해선 낯설 수 밖에 없기 때문에 임차인이 임대차 계약 시 불이익을 받지 않도록 일련의 과정을 숙지하고 있을 필요가 있을 것 같다.

세입자로 들어가는 경우 중개업소에서 확인 해 주는 사항들 외에도 물건 확인, 계약, 퇴거의 과정에서 당사자가 직접 내용을 알고 유의해야 할 부분들이 있다.

첫째, 물건 확인 시 하자유무 등의 점검이다. 입주 전후 귀책사유에 따라서 집주인과 임차인의 수선비 부담이 달라질 수 있다. 입주 전에 이미 하자가 있던 상태여도 증거가 없어 임차인이 낭패를 보는 경우도 있기 때문에 사진을 찍어놓거나 계약서상에 명시를 해놓으면 좋다. 채광, 방음, 싱크대, 도배, 마감재 관리나 누수, 결로 등의 사항들을 체크해야 한다.

둘째, 등기사항증명서상에 가압류, 가처분, 가등기, 근저당 등이 있는지 확인이 필요하다. 선순위 근저당설정이 있는 경우가 가장 흔한데, 주택임대차보호법에 따라서 보호받을 수 있는 소액보증금의 범위를 넘어갈 정도라면 주의가 필요하다.

셋째, 특약사항이 명확하게 기재됐는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 계약서상에 없는 내용을 구두상으로만 전달하게 되면 집주인이 변심할 경우에 입증이 어려워 불이익을 당할 수 있다. 잔금 시 제한물건의 말소여부, 당사자간에 특약한 사항 등을 정확하게 명시하여야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

넷째, 대항요건을 갖추도록 한다. 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있으려면, 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추어야 한다. 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨 해당물건이 공경매로 넘어가더라도 경락대금에서 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있다.

소액임차인의 경우에는 일정 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제권이 있다. 소액임차인에 해당하는 보증금 금액인지, 보호받을 수 있는 범위가 얼마까지인지 지역별로 상이하다. 현재 기준일이 아닌 근저당설정일기준이기 때문에 유념해야한다.

다섯째, 임차인이 임대차기간이 만료되어 퇴거할 때 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못하는 경우 임차인 단독으로 임차권 등기를 하면 대항력과 우선변제권이 유지되어 자유롭게 이주할 수 있는 제도로 임차권등기명령이 있다. 임차권 등기가 완료 된 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청하기만 하고, 등기 전이라면 다른 곳으로 전입신고나 이사를 하여서는 안 된다.

한편, 처음부터 월세가 아니라 전세로 있다가 계약 기간 중 집주인이 월세로 전환하는 경우에 전월세전환율의 적정선인지 가늠해 보는것도 필요하다.

전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율로써 월세로 얻는 연간 총액을 전세금에서 월세보증금을 뺀 금액으로 나눠서 산출된다. 전환율이 높아질수록 전세에 비해 월세 부담도 높다는 뜻이 되고, 혹은 그 반대다. /한국창업부동산정보원 연구원