[b]부동산의 적정한 비중[/b]

금융감독원과 한국은행, 통계청이 발표한 2016년 가계금융복지 조사 결과 한국의 연령대별 순자산 대비 실물 자산의 비중이 90%에 육박하는 것으로 조사되었다. 이 말은 주택을 포함한 부동산 자산이 전체 순자산의 90%이고, 금융자산이 10%라는 것인데 순자산이 3억이라고 한다면 2.7억이 부동산이고, 3천만 원이 금융자산이라는 것이다.

우리나라의 가구들이 금융자산보다는 부동산에만 올인하고 있다는 뜻이다. 상대적으로 미국은 실물 자산의 비중이 35%, 일본은 45%로 한국의 90%에 비해서 실물 자산의 비중이 낮은 것을 알 수 있다. 선진국으로 갈수록 부동산의 비중보다는 금융자산의 비중이 월등히 높다는 뜻이다. 그렇다면 향후 우리나라도 미국과 일본의 경우처럼 부동산의 비중은 줄고, 금융자산의 비중은 늘어나지 않을까?

정답은 "그렇다"이다. 저출산 고령화사회가 될수록 현금흐름이 발생되는 금융자산을 선호하는 것은 당연하다. 왜냐하면 수익형 부동산이 아닌 일반 주택에서는 임대 소득 등의 현금흐름이 발생하지 않기 때문에 나이 들수록 문제가 되는 것이다. 즉, 금융자산인 예금, 연금, 펀드 등은 매월 이자나 연금, 배당소득을 지급되기 때문에 은퇴 이후 부족한 생활비를 보충하는 역할을 할 수 있지만 수익형 부동산을 제외한 주거용 주택은 매월 임대 소득을 발생시키는 것이 아니다.

따라서 부동산에 올인 되어 있는 자산 형태를 금융자산과 비슷한 규모로 전환하는 것이 중요하다. 이미 거액의 자산가들은 일부 부동산을 처분하고, 금융자산으로 갈아타는 대열에 동참하였다. 연령별이 아닌 자산가들의 부동산 비중은 해가 갈수록 줄어드는데 유독 서민들과 중산층의 금융자산은 메말라 가고, 대출이 끼어 있는 부동산만 한채 있는 경우가 대부분인 것이다.

실제로 한국 FP 협회와 한국 FP 학회가 공동으로 조사한 "2016년 한국형 가 계 모형 연구" 결과에서 일반인의 총자산은 2.8억 원인데 금융자산은 6천만 원, 실물 자산은 2.2억 원이다. 이중 부채 5천만원을 제한다면 실제로 실물 자산인 부동산 한 채만 남는다는 결론이 나온다. 이때 생활자금 문제로 주택 담보대출이 늘어나게 되는데 만약 초고령화로 인해 주택의 가격이 떨어진다면 심각한 문제가 야기될 수도 있다. 즉 깡통주택이 되는 것이다.

이미 미국은 2007년 인구 절벽이 되면서 주택 가격이 내려가고 담보대출을 과도하게 받았던 사람들이 대출이자를 내지 못해 집에서 쫓겨나는 서브프라임 모기지 사태를 겪었다. 그럼에도 불구하고 미국 사람들은 대출액보다 집값이 하락하는 깡통 사태가 되더라도 파산하게 되면 모든 부채를 은행에 넘기면 되는 비소구 대출 제도(유한책임 대출)이지만, 한국은 아직까지 대출자가 무한책임을 지는 소구 대출 제도가 대부분이기 때문에 주택 가격보다 대출이 많아지게 되면 매우 심각한 상황이 된다.

따라서 주택에 끼어 있는 대출이라는 지방 덩어리를 빼면서 금융자산을 동시에 만들어 가는 극단적인 전술을 펼쳐야 한다. 그렇지 않고 빚 갚는 속도보다 집값이 대출금액아래로 더 빨리 떨어진다면 내 집에서 2분 안에 쫓겨나는 영화 라스트홈(99Homes, 2014)의 주인공이 될지도 모른다.

■ 오상열 칼럼리스트 주요경력

-국제공인재무설계사(CFP)

-펀드투자상담사, 증권투자 상담사

-한국FP협회 무료재무상담위원

-미국American College CFP과정 수료

-前 COT, 50주 3W, 월 77건 체결 기네스

-단국대학교 무역학과 졸업

-前삼성생명 라이프테크 FP

-前 삼성화재 교육팀 근무

-現 오원트금융연구소 대표