올해 재건축 시장 최대어 가운데 하나로 꼽히는 반포주공1단지 3주구 재건축사업을 두고 삼성물산과 대우건설의 수주 쟁탈전이 치열하다. 총공사비 8087억원 규모로 서울 강남 알짜 재건축으로 꼽히는 반포주공1단지 3주구 시공사 선정 총회늘 이달 말 열릴 예정이다.

7일 정비업계에 따르면 삼성물산은 일반적인 후분양과는 달리 100% 준공 후 분양을 제시했다. 이를 위해 총회에서 결의하는 사업비 전체를 시공사가 책임지고 조달하는 파격적인 제안을 했다.

◆삼성물산, 100% 준공 후 분양제시…공사기간 34개월

준공 후 분양은 관련 법규를 준수하면서도 조합원의 이익을 극대화하는 방법이다. 후분양은 조합 분담금이 줄어든다는 장점이 있다. 그러나 대규모 사업비를 저금리에 안정적으로 조달할 수 있는 재무구조가 건전한 시공사를 선정해야 한다는 제약이 있다. 이는 신용등급 AA+라는 건설업계 최고의 신용등급을 보유한 삼성물산이기 때문에 가능하다는 설명이다

또한 삼성물산은 검증된 시공관리 역량을 토대로 빠른 착공과 공사기간 단축을 통해 사업기간을 경쟁사 대비 1년 이상 단축해 사업비 금융비용 등을 절감해 조합원의 부담을 최소화한다는 계획이다. 이를 위해 반포3주구의 경우 공사도급계약 체결 이후 관리처분인가까지 3개월 만에 진행하고, 실제 공사기간 역시 34개월 이내에 마무리한다고 제안했다. 시공사로 선정되면 오는 2021년 5월 착공을 시작한다.

삼성물산은 5년 만에 강남 정비사업장에 출사표를 낸 뒤 신반포15차 재건축 사업 시공사로 선정되며 화려하게 복귀했다. 이밖에도 반포3주구 프로젝트 콘셉트로 '구반포 프레스티지 바이 래미안'을 제안했으며 글로벌 주거시설 디자인 기업인 '퍼킨스 이스트만'의 디자인을 사용한다고 밝혔다.

◆ 대우건설, '재건축 리츠' 포함 3가지 분양 방식

대우건설은 반포3주구 사업과 관련해 조합원들의 선택의 폭은 넓히고, 이익을 극대화 할 수 있도록 ▲선분양 ▲후분양 ▲재건축리츠 3가지 분양방법을 제안했다. 대우건설은 지난해 7월 '과천푸르지오써밋' 후분양에 나서 분양 완판에 성공했다. 후분양대출보증 가입 없이 1조원의 사업비 자체 조달에 성공한 사례로 손꼽힌다.

대우건설이 또 다른 분양방법 중 하나로 제안한 '재건축리츠'는 회심의 카드로 통한다. 반포3주구 재건축사업에 최초로 선보인 '재건축 리츠 사업'은 재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다.

재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다. 이 때 주택법의 하위 규칙인 '주택공급에관한규칙'을 따르게 되는데, 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 앞서 언급한 공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다. 즉, 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출하는 것이다

재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유로울 수 있다. 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다.

대우건설은 반포3주구 단지명을 '트릴리언트 반포'로 명명했다. 시공사로 선정될 경우 오는 2022년 3월 착공 예정이다. 공사기간은 38개월이다.

한편 반포3주구 재건축사업은 서울시 서초구 반포동 1109번지 일대의 반포아파트를 지하3층~지상35층 아파트 17개동, 2091가구로 재건축하고 상가 등 부대복리시설을 건설하는 프로젝트다. 반포3주구 조합은 지난 해 12월, 기존 시공사 선정을 취소한 후 새로운 시공사를 선정하는 절차를 진행 중이다.