최근 부동산 시장이 '뜨거운 감자'다. 정책실패와 집값 상승은 정권의 부담으로 이어지고 있다. 22번째 대책에도 꿈쩍않는 집값에 당황한 정권의 모습이다. 집값을 잡으려는 규제 대책을 내놓을 때 마다 실패가 이어졌다. 서민의 복지를 외쳤지만 정작 서민은 빚더미다. 일부에선 내 집 마련의 꿈이 사라졌다며 불만이다. 오히려 현금이 없으면 청약도 하지 못하는 세상이다. 대출길이 막혀서다. 정부의 부동산 규제가 부익부빈익빈만 부추기고 있다. 서울 주요 지역에 싼 아파트를 많이 만들어 공급했다면 어땠을까. 공공분양아파트를 지어 건축비만 부담하게 하고 땅값은 20년, 30년 동안 나눠서 갚는 방식은 어떨까. 그렇게 수 만 가구를 도시마다 짓는다면 굳이 비싼 아파트에 들어갈 이유가 있을까. 집값은 수급이다. 공급이 적고 수요가 많으면 오르는게 당연한 시장의 법칙이다. 규제만으로 집값을 잡지 못한다.

지난해 여름 이후 불거진 자본시장의 사모펀드 환매 중단 사태도 '잘못된 규제'의 데자뷰다.

지난 2016년 6월 미래에셋증권(현 미래에셋대우)이 베트남 하노이에 있는 랜드마크72빌딩에 4000억원을 투자한 후 선순위 3000억원을 기초자산으로 하는 자산유동화증권(ABS)을 만들었다. 그리고 15개 특수목적회사(SPC)로 쪼개서 SPC별로 49인 이하 투자자를 모집(사모)한 일이 있었다. ABS만기는 6개월로 연 환산 4.5%의 이자수익이 보장되는 조건이었다. 투자자들의 관심을 불러 일으키기에 충분했다. 총 500여명의 고객이 2500억원을 투자했다.

당시 미래에셋증권의 상품판매는 창의적인 자금조달로 소위 '칭찬'을 받았다. 하지만 금융당국은 2016년 8월 특별 현장검사를 하며, 공모상품을 사모상품으로 가장해 우회적으로 팔았는 지 여부를 점검했다. 이 같은 랜드마크72 사건 이후 사모펀드에 대한 규제가 주문자생산방식(OEM)펀드 금지, 시리즈펀드 금지 등으로 흘러갔다.

금융당국의 펀드규제는 펀드자산이 안전한 것인 지, 만기에 환매가 잘 이뤄지는 지, 신속하게 자금조달이 되는 지를 보는 것이 상식에 맞다. 하지만 그렇지 않았다. 하나의 물건을 쪼개어 시리즈로 팔지 말라는 시리즈펀드 금지 규제를 내놓았다. 펀드 판매회사가 규모가 작은 운용회사에 주문자제작 형태로 펀드를 만들지 말라는 OEM규제를 꺼낸 것. 또 판매사가 사모펀드 운용회사에 펀드 운용내역과 신탁자산 내역을 요구하는 것을 '판매사 갑질'로 해석하는 규제를 내놨다.

규제정책은 인과관계가 뚜렷할 때 나와야 한다. 판매사가 사모로 ABS를 만들어 판 이유는 해외 부동산 담보대출채권에 대한 공모가 드물었고, 금융당국도 공모에 대해 꺼려하는 분위기가 있었다. 최근에도 부동산펀드에 대한 공모에는 수 개월이 걸린다. 공모의 경우 절대적으로 부족한 금융당국 담당 직원이 처리하려면 오랜 시간이 걸리는 측면도 있다. 공모가 어려운 이유다. 사모로 모집할 수밖에 없었던 배경이 감독당국에 있었는데 판매사와 운용사에 책임을 전가한 것은 아닐까?

금융당국은 라임자산운용의 부실운용 책임을 판매사에게 100% 전가하는 분쟁조정을 하고 있다. 사모펀드 자산에 대한 판매사의 감시와 관리기능을 뺏어 놓고 책임을 묻는 것이 정당할까. 사모펀드 부실운용의 책임을 판매사에 묻기 전에 정책실패의 책임을 물어야 하지 않을까.