[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 임차인의 조합을 상대로 한 임대차보증금 반환청구권

재건축사업의 시행으로 인해 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다(도시정비법 제70조 제1항). 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 경우란 도시정비사업의 시행으로 인해 임차인이 부동산을 사용·수익할 수 없게 되는 경우 등을 말한다.

임차인은 이 경우 임대차보증금 반환청구권을 조합에게 행사할 수 있다(도시정비법 제70조 제2항). 이는 임차권자의 권리를 두텁게 보호하고, 사업의 원활한 추진을 도모하기 위한 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 등).

한편, 관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등은 이전 고시가 있은 날까지 종전의 토지 등을 사용·수익할 수 없고, 조합이 이를 사용할 수 있다(도시정비법 제81조 제1항, 대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094 전원합의체 판결 등).

이에 따라 조합은 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다. 그 결과 임차권자는 임대차기간이 남아있다고 하더라도 조합에게 부동산을 인도할 의무가 있고, 이로 인해 부동산을 사용할 수 없게 되는 것이다.

따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있는 경우 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 됐음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고, 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다.

그렇다면 관리처분계획인가의 고시가 있기 이전이라도, 임차인이 임대차계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있을까? 이에 관해 최근 주목할 만한 대법원 판결이 있었다.

대법원은 관리처분계획인가의 고시 이전이라도, 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이뤄지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 판시했다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결).

또한 이처럼 특별한 사정이 있는지는 정비사업의 진행단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 임차권이 제한을 받는 정도 등의 기타 제반사정을 고려해 개별적·구체적으로 판단해야 한다고 판시했다.

위 사건에서 임차인은 관리처분계획인가 고시 이전에 임대차계약을 해지했으나, 이미 구청장이 관리처분계획을 인가하여 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상됐다.

또한 조합은 관리처분계획 인가가 있은 후 세입자들과 조합원들을 상대로 정해진 이주기간 내에 이주할 것을 요구하고 있었고, 조합이 정한 이주기간도 임차인이 임대차계약을 해지한 후 불과 며칠 후부터 시작되는 것으로 예정돼 있었다.

대법원은 이러한 사정에 비춰보면, 임차인으로 하여금 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다면서, 계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것이다.

위 판결은 관리처분계획 인가 고시 이전에도 특별한 사정이 있다면 임차인이 임대차계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있음을 명시한 점, 어떠한 경우에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있는지에 관한 기준을 제시하였다는 점에서 의의가 있다.