[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 조합설립동의서에 '토지소유자별 구체적인 분담금 추산액'이 기재되지 않은 경우

A 조합설립 추진위원회는 토지등소유자들로부터 조합설립동의를 받아 조합을 설립했다. 그런데 조합설립동의서에는 토지등소유자별 추정분담금액의 구체적인 수치가 기재되어 있지 않았다. 이러한 경우 조합설립 동의를 무효라고 보아야 할까?

조합 설립을 위한 토지등소유자의 동의는 도시정비법 시행규칙으로 정하는 '법정동의서'에 의해 동의를 받는 방법으로 하여야 한다(도시정비법 제35조 제7항, 동법 시행령 제30조 제1항). 이처럼 법령에서 법정동의서를 규정한 취지는 동의서 양식을 법령에서 정하여 그 사용을 강제함으로써 동의서를 둘러싼 분쟁을 방지하고자 하는데 있다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두 8291 판결 등).

이러한 법정동의서에 토지등소유자별 구체적인 분담금 추산액이 기재돼 있지 않다면 토지등소유자의 조합 설립 동의는 무효라고 보아야 하는지에 관하여 최근 주목할 만한 대법원 판결이 있었다.

개략적으로라도 '토지등소유자별 분담금 추산액'을 산출하려면 비례율이 산정돼야 한다. 그런데 비례율은 종전자산에 대한 평가, 아파트 분양평형 및 세대수에 대한 사업계획 및 분양계획 수립 등 총 사업비 추산이 있어야 가능하다. 그런데 종전자산 및 종후자산에 대한 감정평가는 관리처분계획을 수립하는 단계에서 실시된다.

따라서 추진위원회가 조합 설립 동의를 받는 단계에서는 아직 종전자산, 종후자산에 대한 감정평가를 거치지 않은 상태이므로 정비사업 비용과 수입에 관한 대략적인 추산조차도 불가능하거나 어렵다.

이에 법정동의서에서도 토지등소유자별 구체적인 분담금 추산액이나 비례율에 관하여 '구체적인 수치'를 기재하도록 하지 않고 있는 것이다. 즉 도시정비법 시행규칙 제8조 제3항에 규정된 '별지 제6호 조합설립동의서 서식'에는 동의 내용으로 '1. 다. 정비사업에 드는 비용에 따른 분담'이 규정되어 있는데, 여기에는 '3) 분양대상자별 분담금 추산방법' 중 하나의 예시로 분양대상자별 분담금 추산액 '산정방식'만이 기재되어 있을 뿐이다.

이러한 점을 근거로 대법원은 추진위원회가 받은 법정동의서 서식에 토지등소유자별 구체적인 분담금 추산액이 기재돼 있지 않거나, 추진위원회가 분담금 추산액 산출에 필요한 구체적인 정보나 자료를 충분히 제공하지 않았다는 사정만으로는 토지등소유자의 조합설립동의를 무효라고 볼 수 없다고 판단했다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두29004판결, 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020두38744 판결).

즉 대법원은 추진위원회가 법정동의서에 의해 동의를 받은 이상 동의서가 위조, 변조되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자의 조합설립 동의가 유효하다고 본 것이다.