[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 투기과열지구 재건축·재개발 부동산 투자시 주의점

도시정비법은 투기과열지구 내에서의 재건축, 재개발 사업에 관해 많은 규제를 하고 있다.

투기과열지구는 정부가 주택법에 따라 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정하고 투기 억제를 위해 특별히 관리하는 지구를 말한다. 현재 기준으로 서울 전 지역, 경기 과천, 분당, 광명, 하남, 수원, 안양 등이 투기과열지구로 지정돼 있습니다.

먼저 투기과열지구로 지정된 지역에서는 도시정비사업이 일정 단계에 도달한 뒤에는 사업구역 내의 건축물, 토지를 매수해도 조합원 자격을 인정받지 못한다. 원칙적으로 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자(재개발), 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(재건축)는 조합원에 해당한다(도시정비법 제39조 제1항).

그러나 재건축사업이 시행되는 경우 조합설립인가 후, 재개발사업이 시행되는 경우에는 관리처분계획 인가 후에는 해당 정비사업의 건축물, 토지를 매수하거나 증여 받아도 조합원이 될 수 없다(도시정비법 제39조 제2항).

다만 양도인이 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 모두가 해당 사업구역이 위치하지 않은 특별시, 광역시 등으로 이전하는 경우나 세대원 모두가 해외로 이주하거나 세대원 모두가 2년 이상 해외에 체류하는 경우 등 에는 그러한 양도인으로부터 건축물, 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있다. 여기서 세대원이란 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다.

조합원이 될 수 없다는 의미는 양수인은 분양자격이 없고 현금청산자가 된다는 것을 의미한다. 이는 결국 도시정비사업으로 인한 주택가격 상승의 차익을 누리지 못하게 하겠다는 취지다.

또한 투기과열지구 내에서는 분양신청의 제한도 있다. 투기과열지구 내의 정비사업에서 조합원분양이나 일반분양을 받은 자와 그 세대원은 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다(도시정비법 제72조 제6항).

여기서 분양대상자 선정일이란 조합원분양의 경우에는 최초 관리처분계획 인가일을, 일반분양의 경우에는 분양 당첨일을 말한다. 다만 예외적으로 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

예를 들어, 남편과 부인이 투기과열지구 내의 각기 다른 사업구역에서 각각 1주택씩을 소유하고 있는 경우, 남편이 주택을 소유한 A 사업구역의 관리처분계획인가일이 2021년 5월 31일 이라면, B 사업구역 내에서 주택을 소유한 부인은 그로부터 5년 이내인 2026년 5월 31일 까지는 B 사업구역 내에서 분양신청을 할 수 없다는 것이다. 다만 B사업구역내의 분양신청기간이 2026년 5월 1일부터 2026년 6월 15일까지라면, 2026년 5월 31일이후부터는 부인은 분양신청을 할 수 있다.

이처럼 투기과열지구로 지정된 지역에 대해 도시정비법은 특별한 규제를 하고 있으므로, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축, 재개발사업 구역 내의 건축물, 토지에 대해 투자를 할 경우 주의를 요한다.