최근 반값 아파트 논의가 다시금 정치권 화두가 되고 있다. 반값 아파트는 쉽게 말해 땅값을 뺀 건물값만 받는 개념인데, 내년 3월 대통령 선거를 앞두고 여당과 야당이 이를 두고 공약 경쟁을 벌이는 양상이다. 대선까지 갈 것도 없이 오세훈 서울시장은 이미 경실련 부동산건설개혁본부장 출신의 김헌동씨를 서울주택도시공사(SH) 사장으로 기용하면서 서울시 차원의 반값 아파트 공급책을 발 빠르게 가동한 상태다.

1992년 대선에서 정주영 후보는 "경부고속도로를 복층으로 만들고, 아파트는 반값에 분양하겠다"고 공약한 후 그 실현성을 두고 맹렬한 논란이 일었다. 허황된 주장이라고 치부받았던 반값 아파트가 문재인정부의 부동산 정책 실패를 계기로 대선 승리의 특효약으로 부상한 셈이다. 고 정주영 현대그룹 회장이 살아있다면 가슴을 두들길법 하다.

반값 아파트를 전문 용어로 설명하면 '토지 임대부 주택'이다. 서울을 포함한 수도권 분양 아파트는 분양가의 60% 이상이 토지 가격이다. 따라서 중앙 또는 지방정부, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 토지를 소유한 채 건물만 분양하는 방식이다. 건물을 분양받은 거주자는 매월 토지 임대료를 내는 형태다. 아파트 원가에서 땅값이 빠지기 때문에 분양가를 절반 이하로 낮출 수 있다는 것이다.

더불어민주당 이재명 후보가 임기 중 100만채를 짓겠다는 '기본주택' 중 상당수, 국민의힘 윤석열 후보가 역세권에 20만채를 공급한다는'역세권 첫 집'과 같은 개념이다. 서울시의 반값 아파트 개념의 공공주택 3000채 건설도 같은 의미다.

어느새 발에 툭툭 차이게 된 반값 아파트란 매력적인 단어. 새로운 개념은 아니다. 스웨덴과 핀란드, 그리고 싱가포르에서도 성공적으로 운영됐고 노무현정부 때도 시도됐으며 이명박정부 땐 '보금자리 주택'으로 시행된 바 있다. 2009년 9월 서울 강남과 서초 일대에서 3.3㎡(1평)당 1000만원대의 시범아파트가 분양됐었다.

반값 아파트가 활성화하면 장기적으로는 국민 주거 복지에 긍정적인 효과가 있을 것이라는 게 대체적인 관측이다. 적정 가격에 수도권 아파트에 입주할 수 있고, 이를 통해 집값 안정에 기여할 수 있기 때문이다.

하지만 걸림돌도 적지 않다. 부동산 전문가들은 "반값 아파트가 실현되려면 국공유지를 많이 확보해야 가능하고 재원 조달도 충분히 이뤄져야 하는데 당장 공공부지가 그렇게 많지 않다"고 평가했다. 무엇보다 서울과 수도권의 경우 택지 확보가 큰 문제다. 수익성이 낮아 공공 부지가 아니면 추진조차 하기 어렵다. 10년 전 반값 아파트를 그린벨트를 푼 땅에 지은 것도 그래서다.

택지비를 분양가에 포함하지 않아 분양가는 낮출 수 있겠지만 집주인이 입주 후에 토지 임대료를 내야 한다는 점에서 장기적으로는 입주자 부담으로 돌아온다. 분양가격이 낮춰진 게 아니라 낮아진 것 처럼 보일 뿐이다. '지금의 임대주택제도와 다른게 뭐냐'는 부정적 반응이 나올 수 있다. 금리 인상 시기가 닥치면 임대료도 만만치 않은 부담이다.

집 없는 서민들의 고통이 커지는 상황에서 무주택자에게 집을 싸게 공급하자는 데 반대할 사람은 없다. 여야 대선 후보의 반값 아파트 공약도 이런 차원에서 검토해 볼 만 하다. 문제는 선거철이 되면 정치인들은 공약(公約)이 아닌 공약(空約)을 하는 경우가 비일비재하다. 이런 것이 유권자들에게 먹혀들기 때문이기도 하다. 실현 가능성이 담보되지 않은 선거 공약은 '희망 고문'일 뿐이다. 국민의 주거 고통을 줄여주는 접근 가능하고 신뢰성 있는 정책이 나와야 한다는 목소리가 높은 것도 그런 이유다.