금리인상과 양도세 중과 유예 여부가 부동산시장의 최대 변수로 떠올랐다. 지난달 한국은행 금통위는 8월에 이어 기준금리를 0.25%포인트(p) 인상을 단행했다. 이는 지난해 2월 기준금리 1.25% 기록 이후 최대 수치다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 이미 지난 9월 3%(3.010%)를 넘겼고, 향후 주택담보대출을 받는 차주의 이자부담을 키울 전망이다. 금리인상이 미리 반영된 지난 9월 상호금융과 상호저축은행 주택담보대출 금리는 각각 3.05%, 4.75%를 나타냈다.

지난 9월 기준 주택담보대출액은 약 721조원으로 예금취급기관 대출 1248조원의 57.7%를 차지하고 있다. 금리인상에 따른 부동산 이자부담이 크게 증가할 전망이다. 일례로 3%로 2억원의 주택담보대출 받았을 경우 0.25%p 기준금리 인상으로 연이자 부담은 600만원에서 650만원으로 약 50만원 증가한다.

양지영 R&C연구소장은 21일 "국내외를 막론하고 기준금리와 집값의 관계는 반비례 작용을 한다"며 "대출금리가 오르게 되면 이자상환 등의 부담이 늘어나서 매물은 증가하는 반면 투자 수요는 줄어 든다"고 말했다. 이어 그는 "최근 주택담보대출, 신용대출에 따른 가계부채가 심각한 것도 큰 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

그간 부동산시장은 저금리 여파로 집값이 가파른 상승세를 보였다. 내년까지 입주물량이 크게 감소하고, 사전청약제 등으로 전세수요가 늘면서 전세가격 상승은 단기간 진정되기 어려울 수 있다는 게 전문가들의 의견이다.

현재 부동산 규제책만 집중돼 있는 상황에서 기준금리 인상이 이어지고 있다. 금리인상에 따른 레버리지(차입) 등을 이용한 부담스러운 투자는 위축될 수 있고, 변동성이 커진 상황이다. 또한 과도한 부채를 가진 사람들의 경우에는 부동산 등 자산에 대해 포트폴리오를 새롭게 짤 수밖에 없는 상황이다.

함영진 직방미디어랩장은 "기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 지난 10월 가계대출 규제책과 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고 주택 거래량을 감소시킬 것"이라고 말했다.

따라서 지난 9월 이후 아파트 거래량은 급격한 감소추세다. 11월 초 미국 테이퍼링(자산매입 축소)과 내년 중반 연준의 금리인상 가능성에 내년 상반기 국내 기준금리 추가인상 가능성도 열려 있는 상태다.

내년 1월과 7월 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 한층 강화될 예정인 데다 자산시장의 유동성 축소가 본격화된다면 주택시장의 매매가격 상승 속도도 둔화되며 보합국면을 나타낼 가능성이 있다.

다음 변수는 다주택자 중과 유예다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대통령 후보가 먼저 양도세 중과 폐지를 내놓은데 이어 이재명 더불어민주당 후보도 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예에 대해 "내년 3월 대선 이전에 논의해야 할 사안"이라고 밝혔다.

그러나 민주당 내에서도 이견이 분분하다. 이미 정부는 다주택자 양도세 중과 유예는 검토하지 않는다는 입장을 보여 당내 또는 당정간 조정이 필요한 상황이다. 이 후보가 제시하는 방안은 구체적으로 다주택자 양도세 중과를 1년간 한시적으로 유예하되 매도시점이 늦어질수록 혜택을 줄여가는 것이다. 6개월 내에 팔면 전액 면제, 6~9개월 내엔 절반 면제, 9~12개월 내엔 4분의 1을 면제하는 게 이 후보의 구상이다.

이 경우 양도세 중과로 인해 다주택자들이 집을 내놓지 않는 상황을 해소할 수 있다.

이 후보는 "빨리 팔수록 중과 부담을 일시적으로 완화해주고, 일정기간 후 원상태로 복구하게 되면 상당량의 주택 매물이 시장에 나올 수 있을 것"이라며 다주택자들이 서둘러 매물을 내놓는 것을 유도하기 위해 일시적으로 양도세 중과를 유예하자는 것이다.

전문가들은 "양도세 중과를 유예할 경우 다주택자 매물이 시장에 나와 실제 시장 안정에 크게 작용할 것"이라고 입을 모았다. 따라서 다주택자들은 금리인상으로 보유 압박을 받고 양도세 완화로 매각할 조건이 마련돼 시장 안정이 예상된다.