최근 재건축 시장에서 논란이 되는 부분 중 하나는 상가조합원에게 아파트 분양권을 주느냐의 여부다. 불과 몇 년전만 해도 이는 큰 논쟁이 아니었으나, 몇 년 사이에 집값이 천정부지로 오르면서 상대적으로 저렴한 상가를 통해 새집을 받으려는 상가조합원들과 대지지분에 민감한 주택 소유자들 사이에서 큰 이슈다.

상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있는 기본 요건을 살펴보자. 우선은 가지고 있는 상가의 권리가액이 일정금액 이상이어야 한다. 재건축을 앞두고 있다면 적어도 건물 수령이 30년은 훌쩍 지났을 테니 건물의 가치는 접어두고, 보유한 대지지분이 어느 정도인지가 관건이다.

만일 상가의 대지지분이 너무 작으면 아파트는커녕 상가조차도 받을 수 없기 때문에 각 조합의 정관에 따라 최소 요건을 갖추는 것이 기본이다.

최소 기준을 충족한 경우의 예를 들어보자. 재건축을 거쳐 낡은 상가가 새 건물이 되었다. 내가 소유한 낡은 상가의 권리가액이 10억원이고 새로 분양받을 상가의 분양가가 13억원이라고 하자. 그 차액(권리차액)은 3억원이다. 그리고 새로 공급되는 가장 작은 아파트의 분양가가 20억원이라고 가정하자. 아파트 분양가 20억원에 산정비율(보통의 경우 1 이하이다)을 곱한 값이 권리차액보다 작을 때 상가조합원은 아파트를 선택할 수 있다.

만일 그 산정비율이 0.1이라면, 기존 상가와 새로 분양되는 상가의 가격차이가 재건축으로 공급되는 가장 작은 아파트의 가격에 10%정도만 되어도 상가소유자도 아파트를 분양받을수 있는 것이다.  여기서 명확히 해둘 점은 공짜로 받는 것이 아니라 엄연히 돈을 주고 사는 것이다.

최근 서초구 신반포 2차 재건축 조합에서는 그 산정비율을 0.1로 정했다. 그 조합은 왜 이러한 결정을 내린 것일까? 이러한 결정으로 기존 주택 소유 조합원들은 상대적으로 손해를 보게 되는 것일까? 결론부터 말하자면 아니다.

도정법상 근린생활시설로 이루어진 건물도 재건축 시 하나의 동으로 보아야 한다. 따라서 상가 조합원들의 협조가 없으면 재건축 자체가 어려워진다. 만일 가능성은 낮지만 협의를 거쳐서라도 상가 조합원들이 단독으로 상가만의 재건축을 진행하거나 상가와 상가에 부속하는 토지를 제외하고 나머지 부분만으로 아파트 재건축을 진행하도록 한다면, 단지의 형태가 기형적이고 아파트 전체 가치가 떨어지게 된다.

더구나 10층 내외의 고층 아파트들은 좁은 대지권으로 인해 가뜩이나 수익성이 낮은데, 상가를 포함하면 오히려 더 넓은 대지지분을 확보하게 되어 전체 사업의 수익성이 좋아지는 것이다.

재건축을 통해 얻는 상가 소유주의 이득이 아파트 소유주에 비해 결코 크다고 볼 수도 없다. 위의 신반포 재건축 정관을 살펴보면 상가 소유주들은 상가를 포기하는 대신 주택분양의 선택할 기회가 주어지는 것이다.

즉, 최소 요건을 갖춘 상가조합원은 자신에게 돌아올 상가를 일반분양하고 그 돈으로 혹은 거기에 추가로 돈을 더 보태서 주택을 살 수 있도록 하는 독립 정산 방식이다.

상가조합원들도 엄연히 자신들의 대지권을 재건축사업에 보태었고 그 동력이 되어 주었기 때문에 일반 청약과정을 생략하는 것 뿐이고 이는 엄연한 조합원으로서의 권리이다. 조합 전체의 입장에는 누구에게든 분양대금을 받으면 되기 때문에 이득이 될지언정 손해 볼 일이 없는 것이다.

최근 재건축 조합들마다 상가 소유자들은 상가와 아파트를 둘 다 받는다거나, 상가 때문에 일반분양물량이 줄어들어서 전체 조합원들이 손해를 본다는 그릇된 인식으로 사업이 더딘 경우가 많다. 재건축은 민간이 주도할 수 있는 가장 효율적인 주택공급과 도시개발의 해법이다. 그에 대한 일반인들의 바른 이해는 주택시장의 안정을 위해서라도 반드시 필요하다. /이수준 로이에아시아 컨설턴트 대표