지난해 '영끌'(영혼까지 끌어 모은 대출)을 통해 주택 매매시장에서 큰 비중을 차지했던 2030세대의 주택 매수가 크게 떨어진 것으로 나타났다. 집값 하락세와 금리 상승 때문으로 풀이된다. 이에 따라 이달부터 생애 최초로 주택을 구입하면 집값의 80%까지 주택담보인정비율(LTV)이 확대됐지만 2030세대의 내집마련 참여는 주춤할 것이란 분석이다.

◆2030 매수세 주춤…비중 감소

2일 한국부동산원의 '매입자 연령대별 아파트 매매 거래현황'에 따르면 지난 6월 서울 아파트 매매 거래 건수는 2014건이다. 이 가운데 2030세대(20대 이하 포함)의 매입 건수는 499건(24.8%)으로 집계됐다. 2019년 1월(29.1%) 통계 작성 이후 가장 낮은 수치다. 지난해 같은 기간 서울 아파트 거래량은 4240건으로 2030세대의 매입 비중은 40.7%(1724건)를 기록했다.

2030세대의 매입 비중은 지난 2020년 8월(40.3%) 처음으로 40%대를 넘었다. 집값 상승에 불안감을 느낀 2030세대의 '패닉바잉(공황구매)'으로 지난해 1월에서 5월까지 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 41.5%(1만455건)를 기록했다. 작년 하반기에는 41.7%(1만275건)를 차지했다.

전문가들은 집값 하락, 금리 인상에 따른 대출이자 부담 등으로 2030세대의 매수세가 약해진 것으로 보고 있다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격(7월 25일 기준)은 전주 대비 0.07% 떨어졌다. 지난 5월 마지막 주 하락 전환(-0.01%) 한 뒤 9주째 내림세다.

최근 미국 중앙은행(Fed)은 두 차례 '자이언트스텝'(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행하면서 우리나라와의 금리 역전 현상이 발생했다. 연말까지 한국은행의 추가적인 기준 금리 인상이 예상되면서 대출이자 부담도 커질 전망이다. 현재 2.25%인 기준금리가 연말에 3%까지 오르면 주택담보대출 금리는 최고 연 7%까지 상승할 것으로 예측된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "대출 규제 강화, 기준금리 추가 인상 등 집값 하방 요인들이 맞물리면서 주택 매수세가 위축됐다"면서 "금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 말했다.

◆LTV 완화에도 매수세 '글쎄'

8월부터 시행된 LTV 완화 정책이 관망세로 돌아선 2030세대의 주택 매수로 이어질 지 주목된다.

금융위원회는 전날 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV 상한을 주택 소재 지역이나 주택가격에 상관없이 80%까지 적용하는 내용의 은행업 등 감독 규정 개정안을 의결했다. 종전까지 생애 최초 주택구매자들은 투기·투기과열지구의 9억원 이하 주택에 대해선 LTV 50∼60%, 조정대상지역 8억원 이하 주택에 대해선 LTV 60∼70%만 적용됐다. 이번 정책 시행으로 대출한도는 6억원으로 늘어났다.

전문가들은 생애최초 구매자 대출규제 완화 정책이 보다 효용성을 발휘하기 위해선 생애최초 구매자의 총부채원리금상환비율(DSR)의 규제 완화가 필요하다고 지적한다.

지난달부터 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된 DSR 규제에 따르면 대출액이 1억원을 넘는 경우 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 추가대출을 받을 수 없다.

최대한도인 6억원을 주택담보대출로 대출받을 경우 대출금리 4.04%(30년 만기, 원리금 균등상환 기준)로 가정하면 DSR 40%를 넘기지 않기 위해선 연소득이 최소 9000만원 수준에 달해야 한다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "DSR 규제가 적용되고, 금리 인상에 따른 대출 원리금 상환 부담도 커지고 있어 거래 활성화 효과는 제한적일 것"이라고 전망했다.