추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 국회 업무보고에서 "서민과 취약계층의 삶은 높은 물가와 이자 부담 등으로 녹록지 않은 상황"이라고 진단했다. 김주현 금융위원장도 시장 전문가들을 만난 자리에서 "경제·금융시장 상황은 글로벌 인플레이션과 통화 긴축, 지정학적 갈등과 공급망 교란 등이 중첩되면서 불확실성이 확대되는 복합위기 국면"이라고 우려를 나타냈다. '전쟁'과 '질병'이 현재진행형인 가운데 고물가와 고금리 쓰나미까지 밀려오고 있다. 적어도 연말까지 물가를 잡기 위한 금리인상이 예고된 상황이다. 현재 2.25%인 기준금리가 연말까지 남은 세차례의 한국은행 금융통화위원회 회의에서 3~3.25%까지 오를 전망이다. 이렇게되면 전세자금대출 평균금리는 5%대, 신용대출은 6%대, 주택담보대출은 7%대 진입이 불가피하다. 부동산시장에선 올해가 집값의 정점이 될 수 있다고 분석한다. 금리인상이란 '복병'이 등장했기 때문이다.

금리인상으로 집값이 고점을 찍는다면 다음 수순은 조정 즉, 하락이다. 집값이 떨어지면 어떤 일이 벌어질까. 우선 전세를 끼고 집을 산 갭투자자가 멘붕에 빠진다. 서울의 경우 전세가는 매매가 대비 70~80% 수준까지 올랐다. 집값이 20% 이상 하락하면 '깡통전세' '역전세' 상황에 직면한다. 영혼까지 끌어 모아 대출한 2030세대가 직격탄을 맞고 집을 팔 수밖에 없다. 매물이 쌓이면서 집값 하락폭을 키운다. 집값 조정은 어디까지 갈까. 최근 몇 년새 전세자금대출, 신용대출, 개인사업자대출은 수 백조원 늘었다. 금리인상을 못이기고 부동산에 투자했던 사람들이 부채축소에 나선다면 집값 하락폭은 예상을 뛰어 넘을 수 있다.

최근 몇 년 동안 저금리 지속과 전세대출 활성화, 임대차 3법 시행은 전세가 상승으로 이어졌다. 전세가 상승은 전세가율을 밀어 올렸다. 갭투자 수요가 급증한 이유다. 서울에서 집을 산 수요자의 70% 이상이 갭투자 방식이었다는 분석도 있다. 갭투자가 일반화되면서 집값은 천정부지로 치솟았다. 지난 정부에서 서울 집값 상승률은 80%, 100%가 예사였다.

하지만 금리가 급격하게 오르면 부동산 시장은 반대로 흘러간다. 투기수요는 물론 돈을 빌려 집을 사는 실수요가 위축되기 때문이다. 수요가 위축되면 집값이 떨어지고, 갭투자 수익률이 급전직하 한다. 이자부담 때문에 전세에서 월세로 갈아타는 수요가 늘면서 전세가도 떨어진다. 부채 구조조정을 위해 전세를 끼고 샀던 수요자들이 집을 내놓지만 팔리지 않는다. 매수자가 더 떨어질 수 있다는 공포 때문에 집 사는 시기를 늦추기 때문이다. 고금리에 하우스푸어가 속출하고 연체 등 개인 부실은 상호금융 등 제2금융권의 유동성 위기까지 불러 올 수 있다.

인터넷전문은행의 등장으로 급격하게 늘어난 신용대출의 대부분은 주식, 부동산, 가상자산에 투자한 것으로 추정된다. 인터넷은행이 나타나면서 신용만 있으면 돈을 빌리기 쉬워졌다. 일부 고신용자들의 경우 1억원 이상씩 돈을 빌려 자산시장에 투자했다. 급격하게 금리가 오르면 부채 위기의 뇌관이 터질 수도 있다는 의미다. 자산시장은 주식과 가상자산을 필두로 이미 크게 무너졌다. 부동산 시장이 버티고 있는 형국이다. 부동산 마저 하락폭이 커지면 끝장이다.

경제 수장과 금융당국의 진단 처럼 우리나라는 복합 위기 상황이다. 빚을 내서 자산에 투자하는 것은 위험하다. 부채 축소로 고금리 시대에 대비해야 한다. 감내할 수준이라면 금리인상도 상관없다. 그렇지 않다면 빚으로 투자한 주식과 부동산을 팔아야 한다. /금융·건설부동산부장 bluesky3@metroseoul.co.kr