윤석열 정부가 향후 5년간 270만호 주택 공급과 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 규제 완화, 1기 신도시에 대한 재정비 마스터플랜 수립 등을 들고 나온 것은 주택 공급 확대 및 규제 완화 정책을 통해 부동산 시장을 안정화 시키기 위한 포석이다.

우리나라는 현재 선진국 대비 주택 수가 여전히 부족하고, 주택 노후화 등으로 증가하고 있는 멸실주택 대체를 위한 공급이 필요하다. 국토교통부에 따르면 인구 1000명당 주택수(2020년)는 418호로 경제협력개발기구(OECD) 평균 468호보다 50호나 적다. 멸실주택수는 5년 만에 42.1만호(2011년~2015년)에서 62.4만호(2016년~2020년)로 20.3만호 증가했다. 국토연구원은 가구·소득·멸실 요인 등을 고려할 때 연 50~55만호의 인허가가 지속적으로 필요하다고 분석했다.

◆5년 내에 270만호 공급…연평균 54만호

윤 정부가 이날 발표한 첫 주택공급대책은 당초 공약인 '250만+α(알파)'에서 α는 20만호로 채워졌다. 임기 5년 내에 270만호란 대규모 주택 공급 총량 외에도 택지구득난 속 노후 주택이 밀집한 도심입지에 공급규제를 완화해 수요자 중심의 공급으로 선회했다는 것이 특징이다. 지역별 공급 규모는 서울 50만호 외에 수도권 158만호, 수요가 많은 지방 대도시에 52만호 등이다. 연평균 54만호(인허가 기준)를 공급하겠다는 계획이다.

정부는 출범 100일 안에 마련된 '국민 주거안정 실현방안'을 토대로, 주택공급 확대를 통한 주거 안정에 주력할 방침이다. 추가 신규택지 발표(10월), 청년원가 주택 등 사전청약(12월) 및 민간 분양 신모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업 공모(2023년 상반기) 등을 통해 개별 사업을 조기에 구체화하고 체감도를 제고해 나갈 예정이다. 행정 조치 및 입법 사항 등을 연내 모두 완료하고, 법률 개정사항은 국회 협의 등에 신속히 착수해 연내 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진한다.

원희룡 국토부 장관은 "양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들에게 내 집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다"고 밝혔다.

◆재초환 세부 감면안 내달 중 발표

대표적 '규제 대못'으로 불리는 재건축초과이익환수제(재초환)도 개편된다. 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금은 적정수준으로 완화할 방침이다.

재초환이란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 지난 2006년 법률로 제정됐지만 주택시장 침체 등의 이유로 유명무실한 법으로 유지되다 2018년 문재인정부 시절에 다시 시행됐다. 사실상 공급 없는 공급대책으로 평가 받는 재초환은 재건축으로 얻은 개인의 이익에 대해 세금을 부과하는 반시장적 제도라는 지적을 받아왔다.

정부는 면제금액 상향 등 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려 방안을 마련한다. 초과이익 산정 시 기준이 되는 재건축 사업의 '개시 시점'을 현행 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가 이후로 미루고 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다. 세부 감면안은 내달 중으로 발표할 예정이다.

재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 제도도 개선된다. 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추고 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 했다. 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다. 정부는 시장 상황을 면밀히 모니터링해 적용범위·시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.

◆1기 신도시 마스터플랜 2024년 마련

준공 후 약 30년이 지나거나 도래한 주택이 많은 1기 신도시의 정비사업 마스터플랜은 오는 2024년 마련될 예정이다.

1기신도시는 용적률이 169~226%으로 비교적 높은 편이라 과거 재건축 외 리모델링이 대안으로 논의되기도 했으나 내력벽 철거 이슈 및 사업성 개선 요구 등으로 정비사업 진척이 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 이번 발표에는 1기 신도시 사업에 관한 구체적 내용이 담기진 않았다.

정부는 2기 신도시의 교통난을 해소하고, 3기 신도시의 교통 여건을 개선하기 위해 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선을 오는 2024년 6월 이전에 조기 개통할 계획이다. B노선은 2024년에 착공해 2030년 개통하고, C노선은 2023년에 착공해 2028년에 개통할 예정이다.

◆전문가 "공급은 긍정적…재초환 등 보완 필요"

전문가들은 이번 발표를 통해 주택 공급 시그널을 보낸 것에 긍정적인 평가를 내렸다. 다만, 재초환에 대해서는 보완이 필요하다는 입장이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대 방안의 일환으로 재초환 완화를 추진하는 것은 바람직하나, 실제 실행까지 난항이 예상된다"면서 "재초환을 폐지하거나 유보하지 않는 이상 강남 등 대표적인 재건축 단지들의 재건축 사업이 속도감 있게 추진되기 쉽지 않다"고 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것과 지속적 공급계획을 추진하고 있다는 면에서 긍정적"이라면서도 "재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제가 상당해 보인다"고 말했다.