집값이 뚝뚝 떨어진다는 소식에 불안해 하는 사람이 많다. 주택시장이 공급자 위주에서 수요자 위주로 바뀌었고, 잇따른 금리인상으로 관망세가 짙어졌기 때문이다. 추가 금리 인상이 예상되면서 집값 상승 기대감도 자취를 감췄다. 매수세가 없으니 말 그대로 거래절벽 상황이다.

실제로 서울 아파트 매매심리는 23주 연속 떨어졌다. 한국부동산원의 10월 둘째 주 서울 아파트 매매수급지수는 76.9포인트다. 지난 2019년 6월 둘째 주(76.0) 이후 3년 4개월 만에 가장 낮은 수치다. 지난 5월 첫째 주(91.1) 이후로 23주 연속 하락세다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 기준선인 100 밑으로 처음 내려간 것은 지난해 11월15일(99.6)로 최근까지 48주 연속 수요보다 공급이 많은 상태가 이어지고 있다. 집을 내놓는 사람은 많은데 살 사람이 없다는 의미다.

집값 하락을 두고 분석이 한창이다. 한국부동산원이 최근 내놓은 '9월 전국주택가격동향조사'에 따르면 전국 주택(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 전월 대비 0.49% 하락해 전달(-0.29%)보다 낙폭이 커졌다. 이는 금융위기 시기인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 8개월 만에 최대 하락폭이다. 집을 내놔도 사는 사람이 없자 수 억원씩 떨어진 급매물이 거래된 결과다. 집값 하락세가 이어지면서 지난 2012년 하락장과 현재를 비교하는 '부동산 10년 주기설'도 나온다. 2008년 글로벌 금융위기로 우리나라 부동산 시장은 침체기가 왔고, 2012년이 최정점이었다. 하지만 그때와 다른 점이 있다. 10년 전에는 하락세가 '버블세븐'(강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌) 지역에서 주로 나타났다. 당시 하락폭은 30~40%였다. 최근 하락세는 서울 외곽지역과 경기도(수원·의왕·용인 등)에서 뚜렷하다는 점이다. 경기지역에서 하락폭이 큰 아파트는 20~30% 떨어졌다.

주식, 부동산 등 자산 시장은 수요와 공급이 가격을 결정한다. 살 사람보다 팔 사람이 많으면 값이 떨어진다. 최근 부동산 시장도 마찬가지다. 대출이 많았던 영끌족이나 세금을 아끼려는 다주택자가 집을 내놓고 있다. 급매물이 나오는 이유다. 하지만 거래량은 부진하다. 호가를 크데 낮춘 급매물만 소진되면서 집값이 크게 떨어진 것 처럼 보인다. 착시 현상이다. 급매물 외에는 집값이 그대로다. 집 한 채 있는 사람이 집을 팔 수 없다. 그냥 살면 된다. 호가를 낮추지 않는다. 살고 있는 집 외에 다른 아파트에 투자한 사람들이 급매물을 내놓고 있다. 더 떨어질까봐 손절매에 나선 셈이다. 일부는 금리인상에도 '부동산 불패'를 믿으며 버틴다.

앞으로 서울 집값은 어떻게 될까. 급매물 위주로 20% 안팎 하락하더라도 몇 년 후에 되돌림 현상이 나타날 것이란 분석이 지배적이다. 가장 큰 이유는 수요다. 서울에 있는 대학을 가려는 것 처럼 서울에 있는 집을 사려는 대기 수요가 많다. 경기도에서 서울로 출근하는 사람들이 대표적이다. 또 빌라나 다가구주택에서 아파트로 가려는 수요도 있다. 여기에 20평형대에서 30평형대로, 10년 이상된 아파트에서 새 아파트로 가려는 수요가 여전하다. 수요가 있으면 집값은 떨어지지 않는다. 공급에는 한계가 있다. 서울의 경우 앞으로 재개발 외에는 공급원이 사실상 없다. 하지만 한꺼번에 재개발이 이뤄질 수 없다. 2~3년간 살던 집을 대체할 집이 부족해서다. 아파트 공급이 확 늘어날 수 없다. 서울 집값이 예상보다 떨어지지 않는 이유는 수급이다. /금융·부동산부장 bluesky3@metroseoul.co.kr