법적인 의미로서의 '부동산'이란 토지와 그 정착물을 말한다. 이때 정착물이란 토지에 부착하여 계속적으로 사용되는 성질의 것, 즉 건물은 물론이고 각종 토목 구조물, 농지에 심어둔 과수까지도 넓게 보면 부동산인 셈이다.

그러나 진정한 부동(不動)의 성질을 지닌 자산이라면 세월이 지나도 지질학적 격변이 없는 한 그 좌표로서 존재가 증명되는 토지라고 볼 수 있다.

과거에는 20평의 집을 가진다면 물리적으로 최소한 20평의 땅을 소유하는 것이었지만 지금 도심에서는 공간의 입체적인 소유가 인정되다보니 20평의 아파트라도 그 소유권에 부속되는 토지는 그보다 훨씬 적다.

사업성이 상당한 재건축 아파트 20평형을 예로 들어보자. 한 세대의 대지지분을 10평이라고 가정할 때 단순히 세대수를 두 배로 늘린다면 새로 분양받는 아파트의 대지 지분은 5평으로 줄어들게 된다.

굳이 세대수를 크게 늘리지 않더라도 기부채납을 빼고, 임대주택을 빼고, 건축비를 충당하기 위한 일반분양 물량을 빼면 대지지분은 줄어들기 마련이다. 즉, 재건축은 내가 보유한 토지를 줄여나가는 과정인 셈이다.

강남의 '재건축 최대어' 대치동 은마아파트가 20년 만에 조합설립인가를 받게 되었다. 게다가 '2040서울 도시기본계획'에 따라 아파트 35층 층수규제가 폐지되면서 70층 이상 설계가능성도 부각되었다.

압구정, 용산, 여의도 일대 재건축 단지도 마찬가지로 60층 이상의 고층 계획이 예견된다. 당초 134평자리 은마아파트의 대지지분은 16평 정도이고, 재건축을 거치면 12평 정도가 되는데, 초고층 계획대로라면 10평에 한참 못 미치는 땅만 남는 셈이다. 어찌 보면 진짜 부동산의 소유를 더 줄이기 위해 안간힘을 쓰는 셈이다.

물론, 도시에 살면서 대지지분을 포기하는 대가는 상당하다. 첨단 인프라가 갖추어진 지역에 인구밀도를 쾌적하게 높이면서 상권도, 기반시설도 더욱 집중되고 자산가치도 오른다. 초과이익 부담금을 내면서 기꺼이 소유토지를 줄여나갈 정도로 한국 부동산 시장은 새 아파트의 가치를 인정해 준다.

땅보다는 아파트다. 땅은 공동주택의 관리 규약상 건물에 분리해서 매각할 수도, 그것만 담보로 잡아 돈을 빌릴 수도 없으니, 등기상의 대지지분은 그 의미가 퇴색된다. 참고로 70년대 반포주공 아파트의 등기 당시 1층을 분양받은 사람들의 일부는 같은 평형의 다른 층보다 대지지분을 조금 더 받게 되자 집단민원을 제기했다.

5층짜리 아파트의 1층에 사는 것도 억울한데, 다른 층에 비해 대지지분까지 떠안아서 재산세만 더 내야 하느냐는 반발이었다.

물론 당시 사람들에게 50년 뒤 현재의 반포 재건축시장까지 바라볼 혜안까지는 없었을 것이다.

지금 대한민국을 달구는 재건축 열기가 지나면 시장은 또 한번 달라질 것이다. 지금 진행되는 단지들은 재건축 연한 30년 안팎의 규정이 적용된다.

강남부터 수도권 1기 신도시까지 이르게는 70년대, 늦어도 90년대 초반에 완공된 아파트들이다. 우리나라 건축계는 90년대 중반 성장주도의 부작용으로 참혹한 인재(人災)를 겪으면서 도시개발과 건축설계, 유지관리에 관한 시스템이 대폭 바뀌었다. 이에 높아진 심미적·기술적 눈높이까지 더해져서 21세기 들어 착공된 건물들은 전혀 다른 세대에 속한다고 볼 수 있다.

2000년대에 지어진 도곡동 타워팰리스, 반포 래미안퍼스티지가 2030년부터 재건축이 추진될 가능성은 없어 보인다. 토지소유권이 줄어든 신축아파트는 그래서 미래를 예측하기 어렵다. 어쩌면 입주 초기에 짧은 전성기를 보내고 장기간 안정국면에 들어설 수도 있다.

전면 재건축보다는 리모델링 시장이 커지고, 해방 이후 매년 변해온 서울의 스카이라인이 수년 내에 사실상 굳어질 가능성도 있다.

그렇게 되면 서울의 얼마 안 남은 진짜 부동산을 온전하게 가진 단독주택지역이 각광을 받을 수도 있다. 그렇다고 지금 단독주택을 사기는 망설여진다. 긴 호흡을 가지는 투자는 그래서 어렵다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표