서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 사업성을 개선하고 용적률을 높이는 등 규제를 대폭 완화한다.

서울시는 이달 21일 제12차 도시계획위원회를 열고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다.

기본계획에는 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▲공공기여율 완화 등의 내용이 담겼다.

우선 시는 사업성 보정계수를 도입하기로 했다. 이는 단지나 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대 밀도 등을 고려해 '허용용적률'에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다는 구상이다.

시 관계자는 "분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것"이라며 "재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다"고 설명했다.

예컨대 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→분양 285%·임대 15%) 늘어 사업성 개선을 기대할 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 지어져 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 '현황용적률'을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다. 재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 공공기여를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다.

또 시는 재개발에만 허용하던 '사업성 보정계수'와 '현황용적률' 중복 적용을 재건축에도 일부 허용키로 했다.

아울러 시는 열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거 환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 용적률을 풀어줄 방침이다. '1종일반주거지역'은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 종전 150%에서 200%까지 확대한다.

이와 함께 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 '10%'로 축소하고, 임대주택과 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업 추진 여건을 개선할 것이라고 시는 덧붙였다.

시는 이번 도시계획위원회 수정 가결 내용을 반영해 14일간 재공람 공고를 거쳐 내달 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.