서울시가 여의도 4.6배 규모 '특별계획구역'의 사업 실현성과 추진 속도를 높이기 위한 정비 방안을 내놨다.

서울시는 사업 실현 가능성 제고, 유연한 제도, 공공 지원 확대를 골자로 하는 '지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안'을 수립해 시행한다고 30일 밝혔다.

'특별계획구역'은 지구단위계획구역 중 현상 설계 등을 통한 창의적 개발 방안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는 데 오랜 기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 의미한다. 

보통 지구단위계획구역 내 대규모 개발이 필요하면 획지나 가구를 묶어서 지정하는 경우가 많으며, 특별계획구역으로 설정되면 개별 필지의 건축 행위(신축, 증축 등)가 제한된다.

지난 2022년 말 기준 서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 총 588개소다. 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 대규모 개발이 예상되는 주요 부지를 포함해 약 1400만㎡ 규모다. 

시 관계자는 "그동안 과도한 지정과 경직된 제도, 복잡한 결정 절차로 특별계획구역에서의 사업 시행이 더뎠다"면서 "현재 지정된 588개소 중 55%인 325곳이 사업 추진이 되지 않고 있으며, 지정 이후 10년 이상 지난 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 달한다"고 설명했다.

시는 이 같은 문제를 해결하기 위해 대대적인 제도 손질에 나서기로 했다. 우선 시는 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않았거나, 개발 목적이 불명확한 특별계획구역을 '특별계획가능구역'으로 전환키로 했다. 

특별계획가능구역은 특별계획구역과 달리 3년의 유효 기간이 있으며, 이후에는 일반 지역으로 전환돼 개별 건축 행위가 가능해진다.

앞으로는 사업 방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 지정할 것이라고 시는 강조했다. 시는 사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법 등 개별 법령상 법정 동의 요건을 확보하도록 할 방침이다.

특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 자유롭고 창의적인 개발을 유도하기 위해 인센티브를 최대한 제공힌다. 

서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적 계획안을 제안할 경우 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화하고 필요한 경우 용도지역 간 변경도 허용할 것이라고 시는 부연했다. 

또 시는 특별계획구역 내 이미 공공업무시설, 공원, 주차장 등 기반시설이 충분하면 비용 납부를 허용해 구역별 유연한 계획을 수립, 사업 추진에 속도를 더하기로 했다. 

그간 특별계획구역 공공 기여는 기반시설의 설치·제공만 가능해 지역 내 미집행 시설이나 적정한 부지가 없는 경우 사업 추진에 어려움을 겪었다.

시 차원의 계획 관리가 필요한 지역에 대해서는 서울시 직접 입안을 확대하고 심의 절차를 간소화해 특별계획구역의 개발을 활성화할 방침이다. 

이번 특별계획구역 활성화 방안은 올 10월 30일 이후 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 시행된다.