올해 서울 강남권 신규 분양 아파트는 '분양가상한제(분상제)' 적용으로 청약 열기가 1년 내내 뜨거웠다.

분상제란 특정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 가격을 택지비+건축비 이하로 제한하는 제도를 말한다. 투기과열지구로 지정된 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구에 조성되는 민간 아파트가 적용 대상이다.

주택 가격 급등과 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입됐지만 최근 아파트값과 분양가가 동시에 오르면서 분상제 단지에 당첨되면 수 억원의 시세 차익을 볼 수 있다. 이에 따라 강남권 신규 분양 단지 중심으로 실수요와 투기수요가 동시에 몰려 과열 양상이 이어지고 있다.

3일 청약홈 분석 결과 서울 강남구 대치동 '디에이치 대치 에델루이'의 1순위 청약에 해당지역에서만 3만7000여명이 몰려 평균 경쟁률 1025대 1을 기록했다. 이는 역대 서울 지역 분양 단지 중 최고 경쟁률이다.

분양가상한제가 적용돼 전용면적 84㎡ 기준 최대 22억원 수준의 분양가가 책정된 반면 인근에 위치한 '래미안대치팰리스'의 비슷한 평형 매물과 비교해 약 10억원 이상의 시세차익이 예상되면서다. 다만 거주 의무기간 2년, 전매제한 3년 등이 적용된다.

지난 9월 진행된 서울 강남구 청담동 '청담 르엘'의 1순위 청약 접수에도 5만6000여명이 몰려 무려 667대 1의 경쟁률을 기록했다. 인근에 위치한 '청담자이'의 비슷한 평형 매물과 비교해 약 10억원 이상의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

강남구 도곡동에 공급한 '래미안 레벤투스'는 일부 세대에서 장례식장이 보이는 리스크가 있었다. 그럼에도 전용 59㎡ 분양가가 인근 '신반포자이' 같은 면적과 비교해 약 10억원 가량 저렴하다. '로또 아파트'로 입소문이 나면서 1순위에서 평균 402.97대 1의 경쟁률을 기록했다.

업계 일각에선 분상제에 따른 과열 현상을 부정적으로 보기도 한다. 시장 가격을 통제함으로써 자원 배분의 비효율성을 초래한다는 것이다. 당장은 주택가격 인하효과가 있을 수 있지만 건설사는 이윤이 줄어들 것으로 예상해 적은 양의 주택을 공급, 장기적으로는 주택공급 감소를 유발한다는 지적이다.

실제로 경기 파주 운정3·4블록(950가구)은 2022년에 사전청약까지 마쳤으나 급등한 공사비를 감당할 수 있는 시공사를 찾지 못했고 사업은 끝내 취소됐다.

인천 가정2지구 B2블록(우미건설), 화성 동탄2 주상복합용지 C-28블록(리젠시빌주택) 등 5개 사업장도 분상제에 맞춰 시공이 어려워 사업을 중단했다.

은행권이 실수요자 중심의 자금공급을 위해 갭투자 대출에 신중한 태도를 취하고 있어 시세차익 실현을 우려하는 목소리도 나온다. KB국민은행의 경우 최근 내부 논의을 거쳐 조건부 전세대출(소유권이 바뀌는 주택에 대해 전세대출을 받는 것) 제한을 연장키로 했다.

정재호 목원대 부동산금융보험학과 교수는 "내집마련의 기회를 위해 생긴 전세 제도가 투기에만 이용되고 있는 여파를 감당하지 못할 수 있다"며 "갭투자로 수익을 볼 기대보다는 리스크가 있을 수 있다는 것을 염두하고 있는 것이 좋다"고 지적했다.