서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 증가하며 '전세의 월세화' 현상이 가속화되고 있다. 전세 대출 규제와 전셋값 상승이 맞물리면서 세입자들이 부담을 줄이기 위해 월세로 이동하는 경향이 뚜렷해지고 있다.

10일 부동산R114가 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과 2024년 4분기 전세 비중은 56.0%(3만312건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 집계됐다. 특히 월세 비중이 직전 분기보다 3.3%포인트(p) 증가해 월세 수요가 지속적으로 늘어나고 있음을 보여줬다.

전세에서 월세로 이동하는 현상은 2022년부터 이어진 전세 사기 여파와 2023년 5월부터 본격적으로 오르기 시작한 전셋값 상승이 주요 요인으로 분석된다.

전세금 마련이 어려운 세입자들이 부담을 줄이기 위해 월세를 선택하는 사례가 증가하면서 월세지수도 연일 최고치를 경신했다. 2024년 4분기 기준 월세지수는 144.47p로 역대 최고치를 기록했다.

월세 갱신계약 비중도 증가하는 추세다. 서울 아파트 월세 거래의 계약 유형별 비중을 살펴보면 갱신계약 비중이 2023년 3분기 이후 지속적으로 상승하고 있으며 2024년 4분기에는 31.6%로 최근 2년 내 최고치를 기록했다.

특히 전월세 거래가 가장 활발한 단지인 송파구 '헬리오시티'의 경우 전세보증금이 급등하면서 신규 전세 수요가 줄어들고 있다. '국민평형' 전용면적 84㎡의 평균 전세보증금은 2023년 1분기 8억1000만원에서 2024년 4분기 10억원으로 약 23% 증가했다.

전세 보증금의 80%를 대출받을 경우 대출 금리(연 4.5% 적용)에 따라 매월 부담해야 하는 이자는 244만원에서 300만원으로 상승하는 셈이다. 반면 같은 단지의 월세 갱신계약은 보증금 변동 없이도 월세가 상승하는 흐름을 보였다.

전용 84㎡의 월세는 126만원에서 178만원으로 40% 가까이 올랐다. 그러나 높은 전세가로 인해 신규 계약보다 기존 계약을 갱신하는 사례가 늘어나면서 갱신계약 비중이 더 커지고 있는 것으로 분석된다.

월세 비중 증가와 함께 전세 거래 비중이 줄어드는 현상은 전세대출 규제와 신축 아파트 입주 물량 부족과도 연관이 깊다.

정부는 전세대출보증 비율을 현행 100%에서 90%로 낮추는 방안을 예고한 상태다. 이에 전세대출 한도가 축소될 것이라는 우려가 커졌고 세입자들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 두드러지고 있다.

올해 수도권 신축 아파트 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되면서 전세가 상승 압력이 더 커질 전망이다. 입주 물량이 줄어들면 전세 공급이 감소해 전셋값이 상승하게 되고 세입자들이 전세보다 반전세 또는 월세로 이동할 가능성이 높아진다.

김지연 부동산R114 연구원은 "전세 시장이 당분간 불안정한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다"며 "전세자금대출 규제가 강화되면서 전세 보증금 마련이 어려워진 세입자들이 반전세나 월세로 이동하는 사례가 늘어날 가능성이 크다"고 전망했다.

전세에서 월세로의 이동이 가속화되면서 세입자들의 주거비 부담은 커질 것으로 보인다. 최근 전세가와 월세가 동반 상승하는 가운데 세입자들이 선택할 수 있는 주거 옵션이 줄어 들고 있다는 점도 문제로 지적된다.

수도권의 경우 전세가 상승과 대출 규제가 맞물리면서 전세의 월세화가 빠르게 진행될 가능성이 크다. 전세 시장이 불안정한 상태에서 월세 수요가 늘어나면서 향후 주택 임대차 시장에서 월세 비중은 커질 수 있기 때문이다.

김 연구원은 "전세에서 월세로 이동하는 흐름은 단기적인 현상이 아니라 중장기적으로 이어질 가능성이 높다"며 "전세자금대출 규제, 금리 동향, 입주 물량 변화 등을 종합적으로 고려해 향후 임대차 시장의 변화를 주시해야 한다"고 조언했다.