서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 전세를 넘어서 '월세화' 현상이 뚜렷해지고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)에서는 월세 400만~600만원대의 초고가 계약이 늘어나면서, 임대차 시장의 구조 변화가 나타나고 있다.

10일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2025년 1~2월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중이 51.1%(1만6570건)로 전세 거래(1만5865건·48.9%)보다 705건 많았다. 월세 거래가 전세를 넘어선 것은 전세 대출 규제, 금리 부담, 전세 매물 감소 등의 영향이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

권역별로 보면 월세 거래가 가장 많은 지역은 송파구(1567건), 강남구(1234건), 서초구(1098건) 순으로 나타났다. 신학기 시즌을 맞아 교육 수요가 높은 강남권에서 월세 선호도가 더 두드러진 것으로 분석된다.

강남3구에서는 초고가 월세 거래가 속속 등장하고 있다. 강남구 '디에이치퍼스티어아이파크' 전용면적 85㎡는 지난 1월 보증금 1억원, 월세 600만원에 거래됐다. 서초구 '아크로리버뷰신반포' 전용 78㎡는 보증금 10억원, 월세 400만원으로 계약이 체결됐다. 송파구 '파크리오' 전용 144㎡는 보증금 1억원, 월세 530만원에 거래돼 올해 서울 아파트 월세 계약 중 최고 금액을 기록했다.

반면 서울 외곽 지역에서는 월세 거래 비중이 상대적으로 낮았다. 도봉구(145건), 강북구(156건), 종로구(189건) 등은 서울 25개 자치구 중 월세 거래량이 가장 적었다. 해당 지역은 전세 선호도가 높고, 임대인들도 보증금 반환 부담을 줄이기 위해 월세 전환을 꺼리는 경향이 크다.

가격대별로 보면 서울 아파트 월세 시장에서 가장 많은 거래가 발생한 구간은 '50만원 이하' 구간으로 전체의 79.9%(1만3245건)에 달했다. 보증금을 높이고 월세를 낮추는 '보증부 월세' 계약이 상당한 영향을 미친 것으로 보인다.

이어 50만~100만원 구간 거래는 14.8%(2456건), 100만~200만원 구간은 4.1%(679건)로 집계됐다. 200만~300만원 이하는 134건(0.8%)이었으며 300만원을 초과하는 초고가 월세 거래도 56건(0.3%) 있었다.

서울 아파트 시장에서 월세 비중이 확대되는 것은 전세 시장 위축과 관련이 깊다. 올해 서울 아파트 입주 물량이 3만 가구를 넘어설 것으로 예상되지만, 전세 매물은 줄어드는 추세다.

오는 5월부터 금융권 전세대출 보증비율이 100%에서 90%로 낮아지면서, 전세대출 한도가 줄어든 세입자들이 월세로 이동할 가능성이 커지고 있다. 기준금리 인하 기대감도 맞물리면서 월세 수요 증가를 부추길 전망이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세 대출 규제와 금리 인하 기대감이 맞물리면서 서울 임대차 시장에서 월세 비중이 당분간 늘어날 가능성이 크다"고 전망했다. 강남권과 같이 학군·입지 선호도가 높은 지역에서는 월세 수요가 더 증가할 것이란 분석이다.

이어 "서울 아파트 시장에서 월세 거래가 전세를 넘어선 것은 일시적 현상이 아니라, 구조적 변화의 신호탄이 될 가능성이 크다"며 "앞으로도 월세 비중 증가와 함께 고가 월세 시장이 확대될 지 지켜봐야 한다"고 말했다.