서울시가 강남3구와 용산구 전체를 다시 토지거래허가구역으로 지정했다. 불과 두 달여 전 5년간 유지됐던 토허제를 해제했지만 거짓말처럼 뒤집혔다.

거래가 늘자마자 규제를 다시 씌운 셈이다. 급등 조짐을 선제 차단하겠다는 명분이지만 시장의 반응은 싸늘하다. 투기 수요 억제 효과는 제한적이고 정책 신뢰도만 더 깎였다는 지적이 나온다.

정책은 예측 가능성과 일관성이 생명이다. 하지만 이번 조치는 거래를 억제하겠다는 목표 외에 어떤 설계도 없다. 해제하자마자 다시 묶고 또 다시 해제할 가능성도 열어둔다.

시장 참여자들은 더는 정부의 방향을 기준 삼지 않는다. 규제를 앞세운 신호보다 실질적인 대출 조건과 공급의 흐름을 따르는 쪽이 훨씬 많다.

강남3구와 용산이 다시 규제 지역이 되자 수요는 강동·마포·성동으로 이동 중이다. 풍선효과는 지난 2020년과 유사한 흐름이다. 거래는 줄고 가격은 오히려 오를 수 있다는 경험이 시장에 깊이 새겨졌다.

실제로 2020년 토허제 지정 당시 거래량은 70% 이상 줄었지만 가격은 대치동 기준 35% 넘게 뛰었다. 규제 하나로 시장 전체를 누르긴 어렵다는 증거다.

이번 조치도 마찬가지다. 실거래 데이터를 보면 가격은 여전히 '버티기' 중이다. 시행 직전 일부 단지는 가격을 낮춰 거래를 시도했지만 표본 수가 적고 대부분은 직거래로 통계의 대표성도 부족하다.

오히려 매수자들은 관망하고 매도자는 버티는 눈치싸움만 심화됐다. 정부가 다시 카드를 꺼냈지만 시장은 이미 그 수를 읽고 있었다. 문제는 신뢰다. 규제는 정책의 수단이지 목적이 될 수 없다. 규제의 반복은 시장의 무감각을 낳고 궁극적으로는 정부의 목소리를 공허하게 만든다.

시장은 수없이 많은 규제를 겪었고 그만큼 우회하는 법도 익혔다. 부동산공인중개사 사이에서는 이번엔 얼마나 갈 지가 핵심 화제다. 정책이 통제 수단으로만 작동하면 시장은 결국 독자적으로 움직인다.

규제는 필요할 수 있다. 하지만 정책의 진짜 힘은 효과가 아니라 '신뢰'에서 나온다. 시장은 이미 과거처럼 단순하지 않다. 규제를 반복할수록 시장은 더 똑똑해지고 정부는 점점 설득력을 잃는다. 지금 필요한 건 다음 카드를 내미는 것이 아니라 이 규제의 이유를 묻고 해법을 고민하는 일이다.