5월은 통상 분양 시장의 성수기로 꼽히지만 올해는 분위기가 달랐다. 조기 대선 등 정치 일정에 따른 관망세와 높아진 분양가 부담이 맞물리면서다. 수요자들의 관심이 상대적으로 합리적 가격을 갖춘 공공분양 아파트로 쏠린 것으로 나타났다.

28일 부동산R114에 따르면 이달 22일까지 청약접수를 진행한 전국 15개 단지 중 부천 대장지구, 화성 동탄지구의 공공분양 아파트 4곳은 모두 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

반면 민간분양 단지 중에서는 서울 구로구 '고척푸르지오힐스테이트'만이 1순위 청약을 마감했고 나머지 10곳은 미달 또는 저조한 경쟁률을 보였다. 가격 경쟁력이 떨어지는 민간분양 시장이 실수요자의 외면을 받고 있다는 분석이다.

분양가 상승 추세는 뚜렷하다. 2015년 3.3㎡당 988만원이던 전국 민간분양 아파트 평균 분양가는 2024년 2066만원으로 10년 사이 2.1배 가까이 올랐다. 지역별로는 제주가 3.1배로 가장 높은 상승률을 보였으며, 대전(2.5배), 서울(2.4배), 광주(2.4배), 울산(2.2배), 경북(2.1배) 순으로 뒤를 이었다.

고분양가는 단순히 수요자뿐 아니라 공급자인 건설사에도 부담이 되고 있다. 건설자재 가격과 인건비 상승으로 원가 부담이 커지고, 고분양가로 인한 미분양 리스크도 현실화되고 있다. 2024년 말 기준 시공능력평가 상위 10대 건설사의 매출 대비 원가율은 92.98%에 달했고, 전국 미분양 아파트는 7만여 세대를 넘겼다.

추가 악재도 예고돼 있다. 오는 6월부터는 30세대 이상 민간 아파트를 대상으로 '제로 에너지 건축물(ZEB)' 인증 의무가 적용된다. 에너지 소요량을 줄이고 신재생에너지를 활용해 자립률을 높이는 친환경 제도로, 그간 유예됐던 민간 부문에도 확대되는 것이다.

민간 아파트는 5등급(에너지자립률 20~40%)을 맞추기 위해 고성능 단열재, 태양광 설비, 고효율 환기시스템 등 다양한 친환경 설비를 도입해야 하며, 이는 초기 건축비 증가로 이어진다. 공공분양은 이미 시행 중이지만 민간 도입은 이번이 처음이다.

오는 9월에는 분양가 산정의 기준이 되는 국토교통부의 기본형건축비가 다시 조정될 예정이다. 최근 공사비, 안전관리비 등 증가 요인이 누적된 만큼 추가 인상 가능성에 무게가 실린다. 기본형건축비는 2020년 9월 이후 계속해서 오름세를 유지 중이다.

하반기에는 새로운 정부 출범으로 정치적 불확실성이 완화되며, 그간 분양을 미뤄왔던 단지들이 시장에 나올 전망이다. 하지만 '제로에너지 인증제'와 건축비 인상 등 복합 요인으로 인해 분양가는 오를 가능성이 높다.

장선영 부동산R114 연구원은 "소비자와 건설사 모두에게 부담이 되는 구조 속에서 분양시장은 실수요자의 '가성비' 기준이 더욱 중요해질 것"이라고 전망했다.