부동산 경매 입찰 경쟁은 살아났지만 실제 낙찰은 선별적으로 이뤄지고 있다. 서울 아파트 경매시장에서 감정가에 근접하거나 초과하는 낙찰이 늘고 있지만 전체 물건 중 절반 이상이 유찰된 것으로 나타났다.

9일 직방이 법원경매정보를 분석한 결과에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 매각가율은 96.5%를 기록했다. 2022년 6월(103.0%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수치다. 같은 기간 매각율은 40.0%에 그쳐 전체 물건 10건 중 6건이 낙찰에 이르지 못한 것으로 조사됐다.

매각가율은 낙찰가가 감정가 대비 어느 정도 수준인지를 나타내는 지표다. 96.5%는 대체로 감정가 수준에서 낙찰이 이뤄지고 있음을 의미하며 일부 지역에선 초과 낙찰 사례도 확인됐다.

실제로 마포구(113.7%), 성동구(108.5%), 중구(108.4%), 영등포구(107.2%), 강남구(103.4%), 광진구(103.0%) 등은 감정가를 웃도는 평균 낙찰가율을 기록했다.

이 같은 흐름은 입지나 희소성이 뛰어난 매물에 수요자가 몰리고 있음을 보여준다. 금리 인하 기대감과 고점 대비 가격 안정 인식이 복합적으로 작용하면서, 수요자들은 가격보다 입지나 조건을 중시하는 선별적 응찰 기조를 유지하고 있다.

하지만 매각율은 여전히 낮다. 서울 전체 평균이 40.0%로, 절반 이상이 유찰된 셈이다. 특히 마포구는 매각가율이 113.7%로 서울 최고 수준이었지만 매각률은 14.8%에 불과했다.

용산구(14.3%), 송파구(16.7%) 등도 유사한 흐름이다. 반면 강남구(66.7%)와 종로구(100%)는 상대적으로 응찰이 고르게 이뤄진 것으로 나타났다. 이는 경매시장 내에서도 수요가 특정 지역과 매물로 집중되고 있음을 보여준다.

투자 심리가 되살아나는 듯하지만, 실질적으로는 시장에 나온 다수 매물이 외면받고 있는 셈이다. 감정가 대비 높은 낙찰가가 형성되고 있음에도 불구하고, 모든 물건이 거래로 이어지는 건 아니라는 점에서 시장 해석에 주의가 필요하다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "경매는 일반 매매보다 절차와 리스크가 복잡한 특성이 있다"며 "소유권 이전 과정의 권리관계, 실제 거주 여부, 명도 가능성 등 확인해야 할 요소가 많아 수요자들이 더욱 신중하게 접근하는 경향이 짙다"고 설명했다.

그는 "특히 매각가율이 높다고 해서 경쟁이 과열됐다고 판단하기 어렵다"며 "매각률이 낮다는 점은 아직 수요 회복이 제한적이라는 방증이다"라고 말했다.