지은 지 30년이 지난 공동주택이 전국적으로 빠르게 증가하고 있다. 특히 서울과 지방 대도시를 중심으로 노후주택 비중이 높아지면서, 주거환경 개선과 정비사업 수요가 동시에 부각되는 모습이다.

17일 부동산R114가 공동주택관리 정보시스템(K-apt) 자료를 분석한 결과, 2025년 전국에서 30년 초과 노후 공동주택 비중은 22%로 나타났다. 3년 전보다 10%포인트(p) 늘어난 수치다. 권역별로는 수도권이 21%, 지방이 22%로 집계됐으며, 지방 5대 광역시는 25%에 달해 공동주택 4채 중 1채가 노후단지인 것으로 분석됐다.

시도별로 보면 대전의 노후주택 비중이 35%로 전국에서 가장 높았다. 이어 서울(29%), 전남(27%), 전북(26%), 인천·울산(25%) 순으로 나타났다. 특히 대전은 1990년대 초반 집중 공급된 서구 둔산지구(둔산동·월평동)를 중심으로 노후화가 두드러졌다.

서울은 노원구 상계·중계동, 양천구 신정동, 도봉구 창동, 강서구 가양동 등이 대표적인 노후지역으로 꼽혔다. 인천 연수·부평, 전북 전주, 전남 여수 등도 노후주택 밀집 지역으로 확인됐다.

노후 단지는 앞으로도 지속적으로 늘어날 전망이다. 2026~2027년까지 30년 이상이 되는 아파트가 전국 약 80만 가구에 달할 것으로 예측된다. 같은 기간 신축 입주 물량은 평년(2015~2024년 평균 약 36만 가구)에 미치지 못할 것으로 예상된다. 이에 따라 노후주택 비중이 빠르게 늘어나고, 정비사업 수요도 확대될 것으로 보인다.

정부도 대응에 나서고 있다. 지난해 4월 '노후계획도시 특별법'이 시행된 데 이어, 이달 4일에는 재건축 패스트트랙 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법'이 개정됐다. 새 정부 역시 노후도심 정비 활성화와 공급 확대 기조를 내세우고 있다.

하지만 지방 중소도시나 정비 여건이 열악한 지역은 수익성 확보가 어려워 민간사업 유치가 쉽지 않은 상황이다. 단순 규제 완화와 인센티브만으로는 한계가 있다는 지적도 나온다.

백새롬 부동산R114 연구원은 "정비 수요가 급증하는 시기에 맞춰 신속한 제도 정비가 이뤄지고 있지만, 지방의 경우 수요 기반이 약해 단순 규제완화만으로는 사업이 어려울 수 있다"며 "개발여건이 취약한 지역은 차등적인 정책 설계와 재정·행정 지원 등 정교한 대안이 필요하다"고 말했다.