정부가 가계부채 급증에 대응해 주택담보대출(주담대) 총량을 전방위적으로 조이기로 했다. 수도권과 규제지역 내 주담대는 6억원까지만 가능하며, 다주택자는 추가 주택 구입 목적 대출이 원천 금지된다. 기존엔 없던 총액 제한이 도입되면서, 실수요자와 중산층의 접근성이 크게 낮아질 것이란 우려도 제기된다.

금융위원회는 27일 오전 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고, 이 같은 내용을 담은 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행 등 관계부처는 물론 주요 금융사와 보증기관까지 참석해 전방위 대책을 논의했다.

정부는 먼저 수도권 및 규제지역 내 주택구입 목적 주담대 최대한도를 6억원으로 제한하기로 했다. 현재는 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 비율 규제만 있을 뿐 총액 제한은 없었다. 이 조치는 28일부터 즉시 시행된다.

중도금 대출은 규제 대상에서 제외되지만, 잔금대출로 전환될 경우 6억원 상한이 적용된다. 금융위는 "과도한 대출이 고가 주택 매입에 쓰이는 걸 차단하려는 조치"라고 밝혔다.

다주택자가 수도권과 규제지역 내에서 추가로 주택을 구입하는 경우, 주담대를 전면 금지(LTV 0%)하기로 했다. 1주택자의 경우에도 기존 주택을 6개월 내에 처분하겠다는 약정이 없으면 추가 주담대는 불가능하다. 처분 조건을 충족한 경우에 한해, 무주택자 기준인 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%가 적용된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역 지정이나 LTV 조정 같은 이전 규제들과 비교하기 어려울 만큼 강력한 조치"라고 평가했다. 그는 "10억원짜리 주택에 LTV 60%를 적용하면 딱 6억원이지만, 주택가격이 15억~20억원으로 올라가면 사실상 LTV 30~40% 수준으로 떨어지는 효과가 난다"고 분석했다.

일률적 대출한도 설정은 상당히 강력한 조치이며, 서울 및 인접 지역 실수요자 논란이 불가피할 것이라는 설명이다. 이 연구위원은 "단기적으로는 거래 위축을 통해 시장 안정 효과를 낼 수 있겠지만, 장기적으로는 물가 안정 등 경제 전반 변화가 함께 수반돼야 정책 효과가 지속될 것"이라며 "후속조치는 당분간 없을 것으로 보인다"고 내다봤다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "실제로는 고소득·현금 부자에게 실익이 집중되는 구조"라고 비판했다. 양 전문위원은 "소득이 낮은 계층은 DSR 규제를 통과하기도 어렵고 정책금융도 줄어들어 6억원 한도에 접근조차 어렵다"며 "반면 고소득자는 6억원까지 대출을 모두 활용할 수 있어, '똘똘한 한 채'로의 진입이 상대적으로 수월한 구조"라고 평가했다.

그는 "10억원이 넘는 분양 아파트의 경우, 잔금 대출 한도가 제한되면서 실수요자들이 가장 큰 혼란을 겪게 될 것"이라며 "현금이 부족한 2030세대의 주택 구입률이 급감할 가능성이 높다"고 우려했다.

이번 조치는 생애최초 주택구입 목적자에 대해서도 LTV를 80%에서 70%로 낮추고, 6개월 이내 전입 의무까지 부과해 규제가 강화됐다. 정책대출인 디딤돌대출, 보금자리론에도 동일한 규제가 적용된다. 한편 정부는 실수요자 보호를 위해 28일 이전 계약자에 대해서는 경과규정을 마련하고, 관련 기준은 세부 지침을 통해 별도로 공지할 계획이다.