6·27 부동산 대책이 시장에 남긴 것은 거래 절벽과 실수요자의 허탈감이었다. 고강도 대출 규제는 발표 다음 날부터 전면 시행됐고, 그 즉시 서울 아파트 시장은 빠르게 식었다. 집값을 잡겠다는 정부의 칼날은 시장의 열기를 식히는 데까지는 성공했다. 그러나 칼끝이 향한 곳이 적절했는지는 따져볼 일이다.

정부는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 다주택자의 추가 주택 구입은 전면 금지했다. 1주택자 역시 기존 주택을 처분하지 않으면 새로 대출을 받을 수 없다.

생애최초 주택 구입자도 예외는 아니다. 주택담보인정비율(LTV)은 기존 80%에서 70%로 낮아졌고 6개월 내 전입 의무까지 생겼다. 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책금융도 동일한 잣대가 적용됐다.

전문가들은 이번 규제가 실수요자의 숨통을 조이고 있다고 지적한다. 전세자금대출까지 위축되면 서민층 주거 안정까지 흔들릴 수 있다는 우려도 제기된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 뛰어넘는 강도 높은 여신 규제"라며 "차주별 상환능력 중심에서 정량적 대출 상한 규제로 정책 기조가 바뀐 것"이라고 설명했다. 그는 "자기자본 여력이 부족한 수요자는 시장에서 밀려나고, 자산가만 살아남는 구도가 고착화될 수 있다"고 경고했다.

정작 잡아야 할 투기 수요는 비껴가고, 실수요자만 옥죄고 있는 상황은 아닌지 의문도 생긴다. 양지영 신한투자증권 프리미어 패스파인더 전문위원은 "소득이 낮은 계층은 DSR 통과도 어렵고, 정책금융 활용에도 한계가 있다"며 "6억원 한도 안에서도 대출을 전혀 받지 못하는 경우가 많다"고 지적했다.

현장에서는 "대출 실행일 기준으로 규제가 적용되기 때문에 심사 중이던 계약자조차 차주가 바뀌면 한도 축소 대상이 될 수 있다"는 불만이 터져 나왔다. 신축 아파트 분양자들도 비슷한 혼란을 겪고 있다. 잔금 대출에 차질이 생기면서 자금 계획을 전면 재조정해야 하는 상황이다.

시장의 균형을 되찾기 위해서는 억제보다 조율이 필요하다. 실수요자의 내 집 마련은 막히고 자산가는 비껴간 이번 대책은 시장의 불균형을 더 키울 수 있다.

속도보다 중요한 건 치밀한 정책 설계다. 수요를 조이기 전에 공급을 확실히 만들고 투기를 차단하기 전에 내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 숨통부터 살펴야 한다. 이번 규제가 시장에 어떤 결과를 남길지는 실수요자를 고려한 정책 조율과 보완 방향에 달려 있다.