수도권 물류센터 시장이 공급 축소와 임대·투자 양극화 속에서 선임차·저온 특화자산 중심으로 재편되고 있다.

5일 알스퀘어는 빅데이터실이 발간한 2025년 상반기 물류센터 마켓리포트 '코드 레드'에서 수도권 물류센터 시장이 공급, 임대, 투자 모든 측면에서 구조적 전환기에 진입했다고 밝혔다.

보고서에 따르면 신규 공급량은 전기 대비 74% 감소하며 역대 최저치를 기록했고, 임대 시장은 상온과 저온 자산 모두에서 수급 불균형이 심화했다. 반면, 선임차 기반 전략 자산은 공실률 개선과 안정적 수익 창출에 성공하며 시장 내 차별화를 강화했다.

◆공급: 개발환경 악화로 신규 공급 74% 급감

2025년 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 16만 평으로 전기 대비 74% 줄어들며 관련 통계 작성 이래 가장 낮은 수준을 기록했다. 2023년 상반기와 비교하면 10분의 1 수준이다. 공급 감소의 배경으로는 ▲프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 어려움 ▲공사비 상승 ▲수요 불확실성 증대 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석했다.

권역별로는 동남권, 서부권, 서북권의 공급량이 크게 줄었다. 서북권은 전기 대비 90% 이상 감소했고, 중앙권은 3개 반기 연속 공급이 전무한 상황이다. PF 환경 악화가 단기적으로 해소되기 어렵다는 점을 고려하면 공급 위축은 중장기 트렌드로 자리잡을 전망이다.

◆ 임대시장: 수요 불균형 속 상온·저온 모두 양극화 심화

임대 시장은 상온과 저온 자산 모두에서 양극화가 심화됐다. 알스퀘어의 상업용 부동산 분석 플랫폼 RA에 따르면 상온 물류센터의 평균 공실률은 15%대를 유지하며 전기 대비 소폭 개선됐으나 전체적으로 보합세를 보였다.

무신사, 크린랩, CJ대한통운, 한익스프레스 등은 준공 전 계약을 체결해 입주와 동시에 전면 임대가 완료되는 사례로 꼽혔다. 반면 여주 등 일부 지역의 대형 자산은 준공 시점부터 전면 공실로 시장에 등장했고 기존 임차인의 이탈까지 겹치며 공실률 개선을 제약했다.

저온 물류센터는 전기 대비 공실률이 2.3%포인트 하락해 22% 중반대를 기록했다. CJ대한통운, OB맥주, 한익스프레스 등의 저온 선임차 사례가 집중되면서 공실률 하락을 견인했다.

◆ 투자 시장: 양극화 지속, 자산 선별성 심화

투자 시장에서는 제한된 유동성 속에서도 중대형 우량 자산 중심 거래가 이어졌다. 청라, 시화, 인천, 이천 등지에서 거래된 자산은 대부분 기존 앵커 임차인을 보유하거나 냉장 설비를 갖춘 경우로, 물류 운영사 또는 리츠·PEF 등 기관 투자자가 선별 매입했다. 보고서는 안정적 임차인 확보와 온라인 유통 기반 기업의 CAPEX 전략이 투자 거래의 핵심 동력이라고 분석했다.

◆ 공급 공백 지속, 선임차·저온 특화자산의 가치 부각

보고서는 공급 축소와 수요 집중 속에서 선임차 확보 자산, 검증된 운영사 입주 자산, 운영 리스크가 낮은 자산의 희소성이 더욱 부각될 것으로 전망했다. 온라인 커머스와 풀필먼트 산업 성장에 따라 운영 효율성 중심 자산 선호도가 강화될 것으로 보인다.

알스퀘어 진원창 빅데이터실장은 "물류센터 시장도 이제는 '전면 임대 vs. 부분 공실', '안정적 운영 vs. 리스크 자산'으로 나뉘고 있다"며 "공급 감소 시기에 자산별 차별화 요소가 시장 가치의 결정적 기준이 될 것"이라고 말했다.