정부가 이재명 대통령의 대선 공약인 전세사기 예방과 임차인 보증금 보호를 위한 구체적 제도 마련에 나섰다. 국토교통부는 이달 초 주택임대차 보증금 보호 방안 마련 연구 용역을 발주하고 지난 19일 한국개발연구원을 수행기관으로 선정했다고 25일 밝혔다. 연구 기간은 3개월로 연내 제도 개선 방안이 나올 수 있다는 전망이 제기된다.

이번 연구의 핵심은 기존 전세보증금 보증제도의 문제를 분석하고 새로운 보증금 보호 제도를 찾는 데 있다. 특히 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 개선 필요성과 함께 전세사기를 근본적으로 차단할 수 있는 새로운 보증제도 도입 여부가 검토될 것으로 보인다. 현재 전세보증금 반환보증이 전세사기에 악용된다는 지적과 전세가율 90%의 적정성 논란도 중요한 쟁점이다.

앞서 주택도시보증공사는 지난해 말 전세사고 대책으로 보증 가능 전세가율을 90%에서 80%로 낮추는 방안을 국회에 보고했지만 임차인 보호 대상이 줄어든다는 비판 속에 시행되지 못했다. 이번 연구에서는 보증률 조정의 필요성과 효과가 다시 논의될 전망이다.

새로운 제도 도입 가능성도 관심이다. 이 대통령은 대선 당시 누구나 가입할 수 있는 전세사기 보증보험을 공약으로 내세우며 보증 가입 주체를 임차인에서 임대인으로 전환하는 구상도 밝혔다. 이에 따라 임대인의 책임 강화를 통한 피해 예방 방안이 논의될 것으로 보인다.

또 다른 대안으로 전세 에스크로 제도도 검토된다. 이는 전세 보증금의 전부 또는 일부를 제3의 기관에 예치하는 방식으로 무자본 갭투자를 막고 전세사기를 예방할 수 있다는 기대가 있다. 국토연구원은 과거 임대차 보증금의 10%를 의무적으로 예치하는 제도를 도입해야 한다고 제안한 바 있다. 다만 실제 도입 시 집주인 부담이 커져 임대 수요 감소와 임대료 전가 가능성 등 부작용 우려도 존재한다.

이 밖에 전세보증금 상한제 도입 여부도 논의된다. 이는 시세 대비 일정 금액 이하의 전세를 임대할 경우 집주인에게 세제 혜택이나 행정 인센티브를 제공하는 방식으로 임차인의 보증금 부담을 줄이는 효과가 기대된다.

정부와 정치권은 별도로 최우선변제금 제도 손질도 추진 중이다. 국정기획위원회는 지난달 전세사기 피해자 구제를 신속 추진 과제로 정하고 소액임차인의 최우선 변제 기준을 개선하기로 했다. 현행 법령은 최초 근저당 설정일을 기준으로 하기 때문에 이후 계약한 임차인은 보호를 받지 못한다. 이에 계약 시점을 기준으로 변경하는 방안이 검토되고 있으며 최우선 변제금 상향과 지역 기준 조정도 입법화 논의가 진행 중이다.

정부의 이번 연구는 전세사기 근절과 임차인 보호 강화라는 두 가지 목표를 동시에 겨냥하고 있다. 전문가들은 제도가 실제 시장에 안착하려면 보증기관의 책임 강화와 임대인의 의무 확대 그리고 임차인 보호 장치의 균형 있는 설계가 필요하다고 지적한다.