서울시가 재건축·재개발 정비사업 기간을 크게 줄이겠다며 '신속통합기획 시즌2'를 내놨다. 절차 간소화, 협의·검증 신속화, 세입자 이주 촉진 등 세 갈래 전략을 통해 최대 6.5년까지 기간을 단축하고, 2031년까지 31만호 공급을 실현한다는 계획이다.

전문가들은 제도의 취지와 기대 효과에도 불구하고 현장에서는 갈등 요인과 사업성 제약으로 속도전이 반쪽 성과에 그칠 수 있다고 지적한다.

서울시는 지난 29일 정비사업 활성화를 위한 '신속통합기획 시즌2' 추진 계획을 발표했다. 앞서 1단계에서는 정비지수제 폐지, 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년), 사업성 보정계수 적용 등으로 사업 소요 기간을 18.5년에서 13년으로 줄였다.

이번 시즌2에서는 환경영향평가 초안 검토 회의 생략, 임대주택 세입자 자격조회 간소화, 추정분담금 검증 절차 축소, 해체계획서 간소화 등을 통해 기간을 12년까지 줄이기로 했다.

관리처분계획 검증은 한국부동산원에 더해 SH공사까지 맡겨 진행 속도를 높이고 부서 간 이견 발생 시 서울시가 직접 조율하는 방식을 도입한다. 세입자 보상 사각지대를 줄이는 방안도 포함됐다. 법적 보상에서 제외됐던 세입자에게 추가 보상을 제공하고, 조합에는 용적률 인센티브를 부여해 부담을 덜어주는 방식이다.

서울시는 이를 통해 오는 2031년까지 31만호 착공, 2035년까지 37만7000호 준공을 목표로 한다. 모아주택, 리모델링 등을 포함하면 최대 39만호까지 공급이 가능하다는 계산이다. 한강벨트 등 선호 지역에 전체 물량의 63.8%인 19만8000호를 집중해 주택시장 안정 효과를 꾀한다.

전문가들은 행정 절차 단축 효과는 분명하지만 착공·입주 단계에서의 병목은 여전하다고 본다.

송승현 도시와경제 대표는 30일 "신통기획 시즌2는 행정 심의 기간을 줄이고 민간 아이디어를 반영해 노후 주거지 개선에 기여할 수 있다"면서도 "실제로는 부분적 성과에 그칠 수 있다"고 말했다.

그는 "심의 단계까지는 속도 개선이 가능하지만 이주·철거 갈등, 분담금 부담, 공사비 상승이 맞물리면 착공과 입주 단계에서 지연이 불가피하다"며 "강남·도심처럼 사업성이 높은 지역은 효과가 있겠지만 외곽은 추진력이 떨어져 지역 간 양극화가 심화될 수 있다"고 분석했다. 정책 연속성 역시 변수로 지적됐다. 정권 교체나 시정 기조 변화에 따라 속도 조절이 다시 이뤄질 수 있다는 것이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 세입자 보상책의 한계를 지적했다.

양 전문위원은 "세입자 이주비 보상을 용적률 인센티브로 메우겠다는 계획은 단기적 해법이 될 수 있으나 용적률 인센티브는 무한정 제공할 수 있는 자원이 아니다"라며 "사업성 제약 요인이 여전한 상황에서 인허가만 앞당긴다고 모든 사업이 속도를 낼 수 있는 것은 아니다"라고 말했다.

이번 발표가 전혀 새로운 내용은 아니지만 서울시가 주택 공급 확대를 꾸준히 이어가겠다는 의지를 확인했다는 점에서 의미가 있다는 평가도 나온다. 연평균 5만호 착공 목표가 결코 쉽지 않지만 기존 신통기획의 경과와 제도 보완을 감안하면 정책 추진 의지를 드러낸 셈이라는 해석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공급 물량은 실제 입주 가능한 주택으로 가시화되기 전까지는 지역 시세에 큰 영향을 미치기 어렵다"며 "따라서 단기적으로는 서울 집값 흐름에 큰 변화를 주기는 어려울 것"이라고 말했다.

이어 "민간임대, 청년주택 등 다른 공급 정책도 같은 맥락에서 추진되고 있으며, 보증보험 의무가입 등 제도 보완이 뒤따른다면 기존 문제를 일부 해소할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

이들은 모두 단기 효과는 제한적일지라도 중장기적으로는 공급 가시성이 높아지며 집값 상승 기대 심리를 억제할 수 있다는 점에 주목했다. 공급 시점이 빨라지더라도 착공에서 입주까지 최소 7~10년이 걸리기 때문에 당장 수급 불균형을 해소하기는 어렵지만 도심 내 대규모 공급이 가시화되면 시장 안정 신호로 작용할 수 있다는 것이다.

결국 '신통기획 시즌2'는 행정 절차 단축이라는 가시적 성과와 함께 사업성 제약과 갈등 요인을 풀어내는 후속 조치가 병행될 때 비로소 정책 목표에 근접할 수 있다는 평가가 나온다.