집값을 잡겠다는 정부의 선택은 강력한 수요 억제책이었다. 이재명 정부 출범 이후 넉 달 만에 벌써 세번째 부동산 대책이다.

서울 전역은 물론 경기도 일부 지역까지 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역(이후 토허구역)으로 전면 지정됐다. 과거 규제 지역을 단계적으로 확대하면서 '풍선효과' 부작용이 컸던 만큼 이번에는 유래없이 광범위한 지역이 모두 '강남급' 규제의 대상이 됐다.

◆ '풍선효과' 악몽에…서울 전역이 토허구역

15일 정부가 내놓은 주택시장 안정화 방안에 따르면 기존 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하고, 나머지 서울 21개 자치구 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이 포함됐다. 해당 지역은 모두 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 지정됐다.

대상 지역으로 보면 문재인 정부 당시보다도 규제 강도가 세다. 2017년에도 서울 전역이 조정대상지역으로 지정됐지만 토허구역으로 묶인 것은 이번이 처음이다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "과거 2016년부터 2021년까지는 단계적으로 규제를 확대해 풍선효과가 발생했던 한계가 있었다"며 "이번 대책의 핵심은 풍선 효과를 막기 위해 더 넓은 지역을 지정하고, 토허구역으로 추가 지정해 예전처럼 갭투자를 통해서 별도의 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막아 효과가 더 클 것"이라고 강조했다.

토허구역으로 지정되면 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능하다. 원래 구역 지정 권한이 지자체에 있지만 2개 이상 시도에 걸쳐 투기 우려가 있는 경우 국토부 장관도 지정할 수 있다.

조정대상지역과 투기과열지구의 경우 대출과 세제, 청약 등 전 부문에서 규제가 강화된다.

무주택자(처분조건부 1주택자 포함)도 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 주담대 자체가 금지다. 다주택자의 경우 취득세와 양도세가 중과되며, 1세대 1주택이라도 양도세 비과세를 받으려면 실거주를 해야 한다. 청약 재당첨 제한과 함께 정비사업 역시 조합원 지위양도가 제한된다.

◆ 현금으로만 집 사라…고가주택 주담대 제한

규제지역 지정만으로도 대출 조이기 효과가 있지만 이번 대책은 별도로 대출 규제를 한층 더 강화했다. 대상은 시가가 15억원 이상인 고가주택이다.

15억원 이하 주택은 기준 주담대 6억원 한도를 유지하지만 15억원 초과, 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도로 한다.

이억원 금융위원장은 "과도한 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 제한하겠다"며 "대출금리에 가산되는 스트레스 금리도 상향해 향후 금리 인하시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것"이라고 예상했다.

전세대출의 경우, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용대상을 단계적으로 확대한다. 일단 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출에 적용한다.

◆ 다시 시작된 투기와의 전쟁

이재명 정부 역시 문재인 정부 당시와 같이 '투기와의 전쟁'도 선언했다. 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 만들고, 전세 사기나 '가격 띄우기' 등에 대해 직접 조사·수사하겠다는 방침이다.

윤창렬 국무조정실장은 "불법적이고 악질적인 부동산 범죄에 강력하게 대응하겠다"며 "감독기구 설립 준비와 전담기구가 설립될 때까지 국무조정실과 관계기관으로 구성된 '부동산 감독 추진단'을 신속하게 구성·운영하겠다"고 말했다.

국세청은 고가 아파트에 대한 전수 조사를 진행한다.

임광현 국세청장은 "시장과열이 나타나는 지역의 불법·편법적인 자금흐름을 철저히 차단해 가수요와 투기수요를 진정시키겠다"며 "대출규제 확대에 따른 현금부자들과 외국인 등의 가수요 차단을 위해 강남4구를 포함한 한강벨트 등 고가 아파트 취득에 대해 자금출처 검증을 대폭 강화하겠다"고 강조했다.

초고가 아파트를 산 외국인과 연소자를 전수 검증하고, 강남4구와 마용성 등 고가 아파트 증여거래 1500여건도 모두 조사한다.

이번 대책에서는 빠졌지만 세금 규제도 예고됐다.

구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "세제 개편의 구체적 방향이나 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평 등을 감안해 종합 검토할 계획"이라며 "보유세·거래세 조정과 특정 지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.