서울 아파트 시장에서 신고가 거래가 빠르게 늘며 핵심지 중심 회복 흐름이 본격화되고 있다. 6·27 대출 규제 이후 숨 고르기에 들어갔던 시장이 9월 들어 다시 반등세를 보이자 정부가 10·15 대책을 통해 규제지역을 확대하고 대출 한도를 축소한 것도 이 같은 상승 압력 확산을 선제적으로 차단하기 위한 조치로 해석된다.

20일 부동산 플랫폼 직방이 2025년 6~10월 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 서울 아파트 신고가 거래 비중은 6월 22%에서 9월 24%로 상승했다.

10월은 아직 거래가 집계 중이지만 현재까지 기준으로도 9월과 유사한 수준을 유지하고 있다. 거래가 늘면서 가격대가 상단으로 이동하는 추세가 확인된 셈이다.

특히 기존 규제지역인 강남 3구를 중심으로 신고가 거래가 집중됐다. 9월 기준 서초구 신고가 비중은 54%로 가장 높았으며 강남구(42%), 용산구(35%), 송파구(32%)가 뒤를 이었다.

이번 10·15 대책으로 새롭게 규제지역에 포함된 마포(44%)·성동(43%)·광진(50%)·동작(36%)·강동(37%) 등도 신고가 비중이 빠르게 늘며 상승 흐름에 합류했다. 특히 성동·광진·강동으로 이어지는 한강 동측 축과 마포·동작 등 도심 접근성이 뛰어난 지역에서 신고가 거래가 집중됐다.

이러한 분위기는 양천·영등포·서대문 등 중간권 지역으로 확산되고 있다. 9월 기준 영등포구는 신고가 비중 29%, 양천구 28%, 서대문구 24%로 집계됐다. 반면 노원·도봉·금천 등 외곽 지역은 여전히 한 자릿수에 머물며 온도차를 보였다.

경기도 역시 분당·과천·하남 등 강남 접근성이 높은 지역을 중심으로 신고가 거래가 활발했다. 과천(57%), 분당(43%), 하남(11%)이 높은 신고가 비중을 기록했으며 수정구(21%), 중원구(23%), 의왕(5%), 안양 동안구(9%) 등에서도 신고가 거래가 확인됐다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 이번 현상에 대해 "10·15 규제지역 조정은 강남권과 한강벨트를 중심으로 형성된 가격 상단 압력을 관리하고 시장 기대심리를 조절하기 위한 안정 조치로 해석된다"고 설명했다.

실수요층이 진입 가능한 가격 구간은 유지하면서 가수요 확산을 차단하려는 의도가 반영됐다는 분석이다. 다만 규제 강화로 전세시장 압박이 커질 가능성과 함께, 매수자들이 자금 여건에 따라 중간 가격대 주택을 선택하는 선택적 회복 구조가 당분간 이어질 전망이다.

김 랩장은 "6·27 이후 숨 고르던 시장이 9월부터 회복세로 전환했고 거래가 가능한 지역을 중심으로 가격 상단이 다시 형성되며 규제 확대로 이어졌다"며 "단기적으로 거래 조정은 있겠지만 장기적으로는 입지·상품성·자금 여건에 따라 회복이 엇갈리는 양극화 장세가 나타날 가능성이 크다"고 말했다.