지난해 수도권 부동산 시장을 흔든 주요 변수는 대출 규제였다. 서울을 중심으로 대출 규제가 강화되면서 서울은 자금 조달이 가능한 중고가 중심으로, 경기도에서는 서울을 대체할 수 있는 고가 중심으로 집값이 들썩인 것으로 나타났다.

19일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 작년 아파트 실거래가를 가격대별로 나눠 분석한 결과, 하반기로 갈수록 서울은 중고가 구간, 경기는 상위 가격대에서 신고가가 차지하는 비중이 높았다.

직방 관계자는 "작년 수도권 아파트 시장은 연초 가격 상승 이후 대출 규제와 금융 환경 변화가 누적되며 거래가 형성되는 가격대와 구조가 달라지기 시작했다"며 "이 과정에서 시장에서는 신고가 거래가 이어졌지만 신고가를 기록하는 단지와 가격대는 시간이 흐를수록 달라지는 모습을 보였다"고 설명했다.

서울은 고강도 대출 규제에 연말로 갈수록 중고가 아파트에서 신고가 거래의 비중이 높아졌다.

거래가격별로는 작년 1분기에는 15억원 초과~20억원 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억원 초과 구간이 3.7%로 고가 구간에서 신고가 비중이 상대적으로 높았다. 반면 4분기에는 9억원 초과~12억원 이하 구간의 신고가 비중이 4.0%, 12억원 초과~15억원 이하 구간은 5.2%까지 상승하며 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동했다.

직방 관계자는 "서울 아파트의 경우 가격 수준 자체가 높아 일정 수준의 대출을 전제로 하는 환경에서 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물린 영향이 컸다"며 "자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 고가 구간보다는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였다"고 분석했다.

경기도는 서울과 상반된 흐름을 보였다. 서울에서 가격 부담과 대출 제약이 커지면서 경기 지역 내에서도 신축이나 역세권 등 기존에 가격 수준이 높았던 단지들을 중심으로 거래가 확대된 것으로 보인다.

경기도는 작년 1분기에는 6억원 이하 거래 비중이 66.7%에 달할 정도로 저가 중심 구조가 뚜렷했고, 신고가 비중 역시 6억원 이하 1.5%, 6억원 초과~9억원 이하 0.5% 수준에 머물렀다. 반면 하반기로 가면서 4분기에는 9억원 초과~12억원 이하 구간 신고가 비중이 1.5%, 12억원 초과~15억원 이하 구간도 1.0%까지 높아졌다.

인천은 6억원 이하 거래 비중은 연중 78~85% 수준을 유지하며 저가 중심으로 거래가 이어졌다. 작년 4분기 기준 인천의 6억원 이하 신고가 비중은 1.6%였으며, 9억원 이상의 경우 거래와 신고가 모두 소수에 그쳤다.

강한 규제와 대출 제약 속에서도 부동산 시장이 위축되기보다 각자의 여력에 맞는 선택지로 재정렬된 것으로 보인다. 실제 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되는 등 강한 규제가 적용됐지만 실수요자들은 자금 여건에 맞는 선택지를 중심으로 거래에 나섰고, 주춤했던 시장은 점차 적응 국면을 거치는 모습이다.

직방 관계자는 "2026년 역시 대출 환경과 자금 마련 여건이 단기간에 크게 완화되기 보다는 현재와 유사한 제약이 이어질 전망"이라며 "수도권 주택시장은 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 것"이라고 밝혔다.