토허제 재지정…강남 거래 ‘뚝’, 가격은 ‘버팀’?

서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 재지정된 이후 거래 위축 조짐이 나타나고 있다. 하지만 가격 조정은 눈에 띄지 않는다. 일부 단지에서는 규제 시행 전 매수 문의가 있었지만, 실거래로 이어지지 않았다는 반응도 나왔다. 26일 현지 부동산중개업소에 따르면 정책 발표 직후인 지난 19일부터 시행 전날인 23일까지 대치동과 잠실동 일대 공인중개업소에는 일부 매수 문의가 있었으나 대부분 자금 조달 여건 등으로 실제 계약까지는 이뤄지지 않았다. 규제 시행 첫날인 24일 이후에는 문의 자체도 눈에 띄게 줄었다는 설명이다. 대치동의 한 부동산중개업소 관계자는 "'래미안대치팰리스' 등 주요 단지를 중심으로 관심은 있었지만 매수자들이 실거주 요건과 대출 조건 등을 부담스러워해 대부분 무산됐다"며 "현재까지는 관망세가 강해지고 있다"고 말했다. 잠실 엘스 인근 중개업소도 "규제 발표 전후로 매물이 일부 나왔지만 가격은 크게 움직이지 않고 있다"며 "시장에 나오는 매물은 있으나 거래로 이어지기 어려운 분위기다"라고 전했다. 일부 지역에서는 시행 직전 가격을 낮춰 거래를 시도한 단지들도 있었다. 서울부동산정보광장에 따르면 19일부터 23일까지 강남·서초·송파·용산구에서 확인된 아파트 실거래 21건 중 13건이 직전 거래 대비 가격이 낮아진 것으로 나타났다. 다만 이는 중개 거래 기준으로 표본 수가 적어 전반적인 시장 흐름을 판단하기에는 한계가 있다. 과거 토허제 지정 이후의 흐름을 봐도 단기적인 거래 위축과 달리 가격은 오히려 상승한 사례가 확인된다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 잠삼대청(잠실·청담·삼성·대치)은 토허제 지정 전 2년간(2018년 6월2020년 5월) 총 6856건이 거래됐지만 지정 후 2년간(2020년 6월2022년 5월)에는 1936건으로 71.7% 감소했다. 잠실동은 4456건에서 814건으로 무려 81.7% 줄었고, 청담동(-61.4%), 대치동(-60.1%), 삼성동(-31.5%)도 유사한 흐름을 보였다. 그러나 가격은 되레 상승했다. 부동산R114에 따르면 대치동 아파트 매매가격 변동률은 지정 전 2년간 22.66%에서 지정 후 23.82%로 더 커졌고, 잠실동도 같은 기간 20.79%에서 22.51%로 상승폭이 확대됐다. 3.3㎡당 평균 시세는 대치동이 6437만원에서 8745만원으로 35.9%, 잠실동은 5758만원에서 7898만원으로 37.2% 상승했다. 청담동과 삼성동도 같은 기간 30% 이상 오른 것으로 나타났다. 전문가들은 이번 규제의 실효성에 의문을 제기하며 정책의 일관성과 풍선효과 가능성을 지적하고 있다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "토허제 확대는 단기적으로 거래를 위축시키겠지만 가격 하락은 제한적일 것"이라며 "실입주 요건 강화로 전세 공급이 줄고, 풍선효과로 강동구·성동구·마포구 등 인근 지역으로 수요가 이동할 수 있다"고 분석했다. 투기 수요 차단이 목적일 수 있으나 과거처럼 시장 흐름을 되레 왜곡시킬 가능성도 있다는 것이다. 한 업계 관계자도 "2020년에도 거래만 줄고 가격은 반등했는데 이번에도 같은 패턴이 반복될 수 있다"며 "수요·공급의 자연스러운 조정이 아닌 반복적 규제로 시장 혼란이 커질 수 있다"고 지적했다. 한편 정부는 이번 조치의 유효기간을 오는 9월 23일까지로 설정했으며, 향후 연장 여부 및 인근 지역 확대 지정 여부를 검토하겠다는 입장이다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr