판교신도시 및 주변지역 부동산 규제 효과 없나?
지난 6월 17일과 7월 10일 현정부 들어 21~22번째 '주택시장 안정 대책' 대책이 연이어 발표 됐다. 정부가 내놓은 '6.17/7.10 주택시장 안정 대책'의 주요 내용은 조정대상지역과 투기과열지구 추가를 통한 대출규제, 재건축 조합원 분양 자격 2년 실거주 및 양도세, 보유세, 종합부동산세 등의 세제 강화이다. 특히 집값 상승 원인으로 꼽혀온 전세를 활용한 '갭투자' 차단을 위해 모든 규제지역에서 주택 구입 담보대출 시 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 실거주를 해야 한다. 또한 주택의 투기성 단기매매를 차단하기 위해 양도소득세율을 1년 미만 보유분에 70%, 2년 미만 보유분에는 60%까지 부과할 예정이다. 하지만 이처럼 강력한 부동산 규제에도 불구하고 서울, 수도권 부동산 가격은 쉽사리 떨어지지 않고 있다. 일부 수도권 지역에서는 오히려 부동산 가격이 오르는 풍선효과가 나타나고 있다. 특히 6.17대책으로 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 등 4개동이 토지거래허가구역으로 지정되면서 판교, 분당, 과천 등 강남지역과 인접한 도시들의 부동산 가격이 심상치 않으며, 그 범위도 넓어지는 추세이다. 이들 지역 중 판교 지역 부동산 가격이 상승세를 이끌고 있다. 실제 경기 성남 판교신도시 아파트 대장주로 꼽히는 '판교푸르지오그랑블' 대형 면적 실거래가가 잠실 대표 단지 중 한 곳인 '잠실엘스' 실거래가를 넘어섰다. 규제가 시작된 6월 중순 기준 동일 면적 기준으로 잠실엘스 호가는 23억~25억원, 판교푸르지오그랑블 호가는 이보다 높은 25억~27억원 수준이다. 지난해 말까지만 해도 같은 면적이 잠실엘스는 25억~26억원, 판교푸르지오그랑블은 21억~22억원에 거래됐지만 현재는 상황이 역전된 것이다. 사실 판교신도시와 그 주변지역 부동산 시장의 강세는 어제 오늘 일이 아니다. 판교 신도시는 경부고속도로와 수도권제1순환고속도로 및 용인~서울간 고속도로 등의 광역 도로망이 교차하고 신분당선(판교역)이 개통됨에 따라 서울 강남까지 10분대에 도착이 가능한 수도권 내 최고의 접근성을 자랑하고 있다. 이뿐만 아니다. '한국판 실리콘밸리'로 불리는 판교는 수도권 최대 첨단 산업 도시로 거듭났다. 기존 판교테크노밸리에 이어 제2판교테크노밸리(공사중)와 제3판교테크노밸리(토지보상) 개발이 진행되고 있는 판교는 양질의 일자리까지 풍부하다. 판교테크노밸리에는 시가총액 상위 20위 안에 네이버·카카오·엔씨소프트 등 유수의 IT기업들이 대거 몰려 있으며, SK케미칼, 포스코ICT 등 국내 대기업들도 입주해 있는 등 총 1300여개의 기업이 위치한 최적의 자족도시로 자리매김하고 있다. 판교신도시는 경부고속도로를 기준으로 서판교와 동판교로 나뉜다. 서판교에는 아파트 단지와 단독주택 등이 몰려 있다. 동판교에는 판교테크노밸리와 현대백화점 판교점, 알파돔시티(2021년 완공예정) 등의 업무·상업시설과 주거시설이 있다. 서판교가 조성 초기 은퇴자들이 많이 자리 잡은 전통적 부촌이라면 동판교는 편리한 교통, 직주근접 등을 완벽히 갖춘 제2의 강남으로 손색이 없다. 코로나19의 영향으로 국내 일자리와 내수시장이 하락세를 거듭하고 있지만, 판교신도는 일자리가 늘어나고 있다. 엔씨소프트는 최근 삼평동 641 일대 2만5718㎡(감정평가액 약 8094억원)에 이르는 판교구청 예정부지를 사들이기 위해 나섰고, 카카오는 4월 미래에셋자산운용과 '알파돔시티' 6-1블록(2021년 10월 준공 예정) 임대차 계약을 했다. 건물 전체를 임차하는 방식이고 계약 기간은 10년이다. 판교신도시의 주거지역도 확장되고 있다. 판교신도시 남쪽 대장지구에는 대우건설 '판교퍼스트힐푸르지오'와 포스코건설 '판교더샵포레스트'가 내년 5월 입주를 시작해 '힐스테이트판교엘포레' '판교풍경채' 등 5903가구가 내년까지 들어설 예정이다. 판교 대장지구는 이미 개통되어 있는 용인~서울간 고속도로 서분당IC로 바로 진입이 가능한 우수한 입지를 지니고 있다. 이에 인근에 위치한 성남 대장동(대장지구 맞은편), 동원동, 용인시 고기동, 동천동 지역의 보전녹지도 개발행위가 가능한 토지는 3.3㎡(평)당 1000만원 이상을 호가하여 투자자들의 기대가 한층 더 높아지고 있다. 대장지구는 판교신도시 서판교 운중동 산운마을과 하산운동 남서울파크빌 남쪽에 위치하고 있어 남판교로 불리고 있다. 부동산 전문가들은 "강남과의 우수한 접근성, 사통팔달 편리한 교통, 풍부한 양질의 일자리, 쾌적한 환경 등 판교신도시의 강점은 명확하다. 이러한 삶의 질을 결정하는 주요 인프라가 강남을 능가하면서 인기 단지는 강남 집값을 따라잡은 것으로 분석된다. 실제 지난 4월 말 기준으로 판교신도시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3,544만원으로 서울 평균(2,986만원)을 이미 웃돌고 있다. 이에 판교신도시의 부동산 수요가 폭발적으로 증가하면서, 성남 대장동(대장지구 맞은편), 용인시 고기동, 동천동 등 인접지역의 부동산(아파트, 토지) 시장도 강세를 보이고 있다. 이러한 추세에 최근 서울시가 수서차량기지 이전과 이전 후 수서역세권 개발과 연계한 부지 활용방안 및 수도권 동남부지역 교통난 해소를 위해 지하철 3호선을 경기도로 연장하는 방안도 염두에 두고 있어, 판교 대장, 용인 고기동, 신봉지구 등지의 부동산은 향후 서울 접근성 향상 여부에 따라 커다란 가치상승을 기대할 수 있을 것이다." 라고 전망했다.
