[10·15 부동산 대책] 일문일답 "대출 최대 2억인 곳도"

정부가 서울 전역 및 과천·분당 등 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정한다. 또 15억원을 초과하는 고가 주택에는 주택 가격에 따라 대출 상한을 최저 2억원까지 낮춘다. 1주택자 수도권·규제지역 내 전세대출 이용 시 주택 보유지에 상관 없이 이자액에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 방안도 함께 추진된다. 집값을 잡기 위한 전방위 대책으로 해석된다. 15일 국토교통부, 기획재정부, 금융위 등 관계기관은 정부서울청사에서 이와 같은 내용을 포함한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 김윤덕 국토부 장관은 "현재 주택시장은 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산중으로, 글로벌 금리 인하 구조와 수급 불균형 하에 주택시장으로의 자금 유입 우려가 늘고 있다"면서 "주택시장의 불안은 서민 주거안정을 위협하고, 근로 의욕 저하와 소비 위축으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해하는 만큼 정부는 주택시장 불안을 조기 차단하고, 생산적 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제 대응하고자 한다"고 밝혔다. 다음은 관계 부처 실무자의 일문일답. ―정부 출범 이후 4개월 만에 3번째 대책이 나왔다. 앞서 국토부 장관은 문재인 정부식의 '찔끔 정책'은 안 하겠다고 했는데 더 잦은 빈도로 부동산 대책이 나오는 것 같다. "앞서 국토부 장관은 단편적인 대책 대신, 시장 상황에 따른 여러 금융 대책, 세제 등 종합적인 대책을 마련하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 시장 상황은 수급 불균형에 대한 우려가 있고, 추가 금리 인하에 대한 우려로 인해서 약간의 불안 심리도 형성됐다. 수요 쏠림이 발생하면서 가격도 상당히 단기간에 급변하고 있는 상황으로, 적기에 시장에 대응하지 않을 경우 추가적으로 이런 불안감이 확산돼 시장 흐름이 관리할 수 없는 방향으로 갈까 해서 대책을 마련했다."(국토부) ―연달아 발표된 부동산 대책이 단기간 집값을 빠르게 올릴 가능성은 없는지? "과거 거래 규제 지역을 지정할 때는 단계적으로 규제 지역을 확대해 나가는 방식으로 대책을 추진했는데, 이 때문에 규제 지역으로 지정되지 않은 지역으로 풍선효과가 발생했던 한계가 있었다고 본다. 이번에는 풍선 효과를 막기 위해 더 넓은 지역을 단번에 지정해, 예전 규제지역 지정처럼 갭투자를 통해서 별도의 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막았다고 본다. 상대적으로 집값을 억제하는 효과도 더 클 것으로 보고 있다. 다만 세제 개편에 대한 예고에 따라 추가 수요가 발생할 가능성에 대한 우려가 있는데, 정부는 이번 규제에 따른 시장 안정 효과를 기대하고 있으며, (향후 추진될 가능성이 있는) 세제 개편 혜택도 부동산 시장에 부정적 역할을 미칠 것으로 보진 않는다."(국토부) ―앞서 발표된 '6·27 부동산대책'은 주택담보대출을 주택 가격에 관계 없이 최대 6억원으로 지정했는데, 이번엔 시가별로 차등화했다. 이를 통해 얻을 수 있는 효과는? "기본적으로 대출 한도를 조정함에 있어 기본적으로는 시장 상황과 그때그때 대출이 구택구입에 얼마나 활용되는지를 확인하고, 적절한 규제 수준을 선제적으로 적절한 원칙 하에 정해나가고 있다. 6·27 대책 당시 시장에서는 여러 상승요인이 있었고, 대출 수요 측면에서 상반기에 대출이 늘어나고 있던 상황이었다. 이에 따라 선제적으로 시장 안정을 위해 예전에는 없던 6억원 대출 한도를 선정해 시장 안정을 꾀했다. 이런 부분에 일정 효과가 있었고 대출 상승 추세가 둔화됐다. 주택 가격에 따라 2~4억원의 한도를 추가 지정하는 부분에 대해서는, 최근의 주택가격 상승이 고가주택의 가격 상승에 집중되며 서울 주변부로 확산중에 있는 것을 고려했다. 이런 부분에서 대출을 이용한 주택 구입 수요를 촘촘히 관리하고, 고가 주택 위주의 가격 상승을 억제하고자 고가주택을 타겟으로 한 대책을 마련해야 했다고 판단했다."(금융위) ―금융권 대출 외에 가족들에게 돈을 빌려 주택을 구매하는 경우도 늘고 있다. 이 때문에 가족에게 금전적으로 기대기 어려운 서민이나 중산층을 겨냥한 대출 규제 자체가 아니냐는 비판도 나온다. "정부의 정책 목표는 서민, 중산층의 주택 금융을 이용한 주택 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 것이다. 이번 규제를 살펴보면 15억원 이하에 대한 규제는 따로 추가로 없다. 서민이나 중산층에는 영향이 거의 없을 것으로 판단한다. 또한 정부가 강력한 대출규제 정책을 추진하는 가장 큰 이유는 주택가격을 견인하는 여러 요소가 있겠지만, 그중에서도 주택 금융이나 담보 대출이 일정 부분 역할을 하기 때문이다. 정부는 수요와 수요 구성 측면에서 대출이 부동산 가격 상승을 유발하는 상황을 막아야겠다고 판단했으며, 주택 가격이 안정된다면 서민 중산층의 소득과 주택금융을 통해 구입이 원활해져, 서민주거안정에도 점진적으로 기여할 것으로 보고 있다."(금융위) ―서울 외곽 지역에도 15억원 이상 대출에 40%의 LTV를 적용하는 방안이 추진된다. 그런데 여기에 DSR까지 적용되면 대출 한도가 크게 줄어든다. 상대적으로 자산이 적은 청년이나 신혼부부의 내집 마련이 어려워지는 게 아닌가. "이번 대출한도 규제는 외형적으로는 서울 및 외곽지역을 포함하고 있지만, 실제로는 서울 외곽 지역에 15억 초과 주택이 많지 않다. (일반적인 주택을 겨냥한) 직접적인 규제 지역으로는 포함되지 않는다고 이해해주길 바란다. 또한 이번 부동산 규제가 정책모기지, 디딤돌, 보금자리론 등 기존 정책상품에 제약을 두는 부분은 전혀 없다. 배려가 필요한 청년이나 신혼부부 등을 위한 공급을 유지한다는 정부 방침에는 전혀 변함이 없다." (금융위) ―재건축 규제도 강화되는데, 도시 정비 사업과 공급에도 영향을 주는 게 아닌가? "이번 규제안에는 조합원 지위의 양도가 제한되는 부분이 마련됐는데. 이는 투기 유입을 방지하기 위한 목표다. 공급에 영향을 준다고 보긴 어렵다는 판단이다. 특히 정비 사업 활성화를 위해 자금 지원이라던가 발표했던 내용에 대해서는 도시정비법 관련 내용도 마련이 됐고, 추후 후속 조치를 마련해 차질이 없도록 할 계획이다."(국토부) ―총리 직속으로 설치되는 부동산감독기구는 얼마나 권한을 갖출까? 그 규모는? "아직 구체적인 조직 규모나 인원에 대한 논의가 진행중에 있다. 다만 부동산 시장에 대한 모니터링 측면만이 아니라, 상황에 따라 실제 수사까지 연계될 수 있도록 강한 기능을 부여할 계획이다. 자세한 내용은 관계기관과 계속 협의중에 있다."(국무조정실) ―서울 전역과 경기도 일부 지역에 토허제를 지정하는 방안에 대해서는 지자체와 협의가 됐나. "서울시, 경기도와 사전에 협의를 마쳤다. 서울시와 경기도 입장에서도 현재 시장 과열에 대한 우려가 큰 공감대가 형성돼 있다. 더 늦기 전에 신속한 조치가 필요하다는 데 의견을 모아 기존보다 더 강력한 부동산 규제안을 마련하게 됐다."(국토부) ―이번 대책에는 분양가 상한에 대해서는 기존 규제를 유지했다. 그 이유는? "분상제 같은 경우 최근 주택가격 상승 양상이 매매로 인한 상승이라고 판단하고 있다. 분양가에 대한 부분을 손댈 필요는 없다는 판단이다. 향후 시장 상황에 따라 분양가와 관련한 부분을 추가 검토할 수 있지만, 현재 상황에서는 분상제나 유사한 부분은 포함시키지 않았다. 이번 부동산 대책은 우선 토허제와 규제지역 위주로 마련했다."(국토부) ―토허제를 내년 12월까지 유지하기로 했는데 기한을 이렇게 정한 이유는? "앞서 토허제가 지정된 강남3구와 용산 등 투자과열지구의 기한이 내년 12월까지다. 다른 지역에도 그 시기를 맞추는 게 맞다고 판단했다. 다만 향후 시장 상황에 따라 다른 상황에서 검토할 수 있을 것으로 보고 있다."(국토부) ―규제 지역 지정으로 서울 외곽지역에도 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용되는데, 기존 6억원의 주담대 한도와 겹쳐 2중 제한을 받게 된다는 우려가 있다. "규제지역으로 LVT가 70%에서 40%로 낮아지는 것은 맞지만, 애초 15억원에 LTV에 40%를 적용하면 6억원의 한도가 나온다. 이중 규제로 보기는 어렵다. 특히 서울 외곽에는 15억 초과 주택이 거의 없어, 이중 규제가 발생하는 경우는 거의 없다고 본다."(국토부) ―이번 방안에 주택 가격에 따른 대출 규제가 포함된다. 정부가 파악한 주택의 가격대별 물량은 어떻게 되는지? "정부가 주택 가격과 관련한 모니터링을 지속중이지만, 가격대별 주택 숫자나 대출 금액별 주택 숫자에 대해서 실시간으로 체크하기에는 어려움이 있다. 1주일 단위로 많은 변화가 있다. 대출 한도를 규제를 15억과 25억으로 결정할 때 활용한 통게는 있으나, 그 통계도 수시로 바뀐다. 특히 불확실한 통계를 밝히는 것은 시장의 우려를 키울 수 있어 적절하지 않다고 판단한다."(금융위) ―토허제는 과거 대규모 개발 때 투기를 방지하고자 마련됐다. 취지와 달리 과도하게 아파트까지 번지는 건 아닌지? "토허제는 합리적인 토지 이용을 위해 투기 거래 지역을 지정해 관리하겠다는 취지의 제도다. 토허제 자체로 국민 불편이 발생하는 것은 사실이다. 다만 국민들이 가장 관심을 가지는 주거 부분에 대한 안정이 최우선 목표라고 판단했다. 주거 안정이 확보돼야 다음 단계의 경제 활동에 들어갈 수 있다고 판단했다. 이 규제를 통해서 주거가 어느정도 안정이 되면, 그 자체가 바로 부동산의 안정적이고 합리적인 이용 목적을 달성할 수 있을 것으로 본다."(국토부) ―규제지역 지정 시 경기 12개 지역을 지정했다. 포함되지 않은 지역들은 조건에 맞지 않아 포함되지 않았는지? "규제 지역의 요건은 다 충족되는 지역으로만 지정했다. 투기 과열 지역의 경우 물가 상승률의 1.5배에 상승률이 해당하는 지역에 지정하도록 돼있는데, 모든 지역이 그 조건을 충족했다."(국토부) ―주거안정을 계속 언급하고 있다. 현 정부에서 보는 주거 안정은 가격 상승의 둔화를 뜻하는지, 혹은 부동산 가격의 하락을 말하시는지 "주거안정이 반드시 가격의 상승 하락에만 국한할 부분은 아니라고 본다. 기본적으로 주거 요건이 충족돼야 다른 경제 활동에 참여할 수 있다. 현재 시장은 강남3구나 마용성 등 이런 핵심지역을 중심으로 가격이 상승했는데, 지금은 계속 한강 주변 지역으로 확산하고 있다. 이러한 과열 상황이 계속 확장되면 국민이 생각하는 주거 안정이 불안해질 수 있다는 판단을 했다."(국토부) ―부총리는 세제 합리화가 최후의 수단이라고도 언급했다. 그런데도 세제 합리화가 추진되는 이유는? "정책 목표는 어디까지나 국민의 주거 안정이 목표입니다. 다만 가급적 세제는 최후의 수단으로 활용돼야 한다는게 방침이고요, 이번에는 조세 정책의 방향을 말씀드렸을 뿐이고, 구체적 방안이나 시기 등은 향후 영향 등을 고려해 마련하도록 하겠습니다. ―서울 전역을 토허제 구역으로 묶었는데, 이에 따른 전세 시장 불안이 우려된다. 전세 가뭄에 대한 대책은? "토허제 지정에 따라 실거주 기간이 요구되는 만큼 전세 매물이 안 나올 수 있다는 우려가 나온다. 그러나 기존에 거주했던 집이 매물로 발생하는 만큼, 전세 매물이 줄어드는 영향은 크지 않을 것으로 사전에 검토했다"(국토부) ―공급 대책에 대해서도 언급이 있었다. 다만 기존 것을 좀 더 빨리 하겠다거나 감독을 더 철저히하겠다 정도의 내용이다. 추가 방안도 예정이 있는지. "지난 9월에 나온 대책이 공급 관련해선 최초 계획이었다. 공급 대책은 바로바로 시장에 주택이 들어오는 것은 아니다. 다만, 국민들에게 확실하게 언제 시장에 물량이 들어온다는 확신을 심어드리면 시장 안정에 도움이 될 것으로 판단했다. 후속 대책에 대해서는 차질없이, 12월 내로 명확하게 제시하지 못했던 내용을 구체적으로 제시할 수 있도록 준비중이다."(국토부)