[신세철의 쉬운 경제] 자산 가격이 급등락하는 까닭

자산 가격이 등락하는 까닭은 크게 3가지로 나누어 짐작할 수 있다. ① 대상 자산의 가치 또는 선호도 변화. ② 통화량 변동에 따른 물가변동, ③ 특정자산 가격이 상승하거나 하락할 것으로 확신하는 투자자들이 맹목적으로 몰려들어 가치와 가격이 괴리되는 거품현상이다. 이 세 가지 현상은 따로 나타나기도 하지만 경우에 따라서는 동시에 복합적으로 작용하며 시장가격을 과열시키거나 냉각시키는 경우가 종종 벌어진다. 자산 가격이 크게 흔들릴 경우에, 덩달아 휘둘리지 말고 등락의 요인을 냉정하게 살펴보는 시각이 있어야 올바른 선택을 할 수 있다. 부동산 시장을 예로 들어 생각해보자. 2018년 현재, 한국 부동산시장양극화 현상은 집 없는 가계를 절망에 이르게 하는 병이 되면서, 집을 가진 가계 또한 무엇인가 불안하게 만들고 있다. 일부 지역 부동산 폭등 현상은 3가지 요인들이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다. ① 대상자산의 가치나 선호도가 높아지면서 가격이 상승하는 것은 지극히 당연한 현상이다. 모든 사람들이 너도나도 갖고 싶어 하면 가치를 떠나 가격이 오를 수밖에 없다. ② 경제규모 변동이 없는 정상상태(steady state)에서 통화량이 크게 늘어나면 화폐가치가 희석된다. 극심한 불황이 지나가면, 경기회복을 위한 대규모 금융완화를 예상하여 인플레이션 기대심리가 커진다. ③ 바람이 불어 사람들이 특정 자산시장에 맹목적으로 몰려들면 비이성적으로 가격이 올라 가치와 괴리되는 거품이 팽창된다. 먼저, 사람들이 일자리를 찾아서 그리고 좋은 학교를 찾아 몰려드는 지역의 가치가 높아지는 것은 지극히 당연한 일이다. 누구라도 학군 프리미엄이 높은 지역에 살면서 아이들을 좋은 학교에 보내어 좋은 친구들과 어울리게 하고 싶어 하는 것은 인지상정이다. 평등을 가장한 불평등 학군제의 부작용으로 이들 지역의 가치나 선호도가 더 높아지는 것은 어쩔 수 없는 일이다. 잠깐만 생각해보자. 최소한 보통사람들보다 더 높은 도덕성이 요구되는 지도층 인사들 대부분이 위장전입 행적이 있다는 사실은 무엇을 말하는 것일까? 그런데다 부와 명예와 권력을 삼위일체로 거머쥐고 강남에 거주한다는 유력인사가 "비버리 힐스는 돈 많은 허리우드 스타들이 모여 살기 때문에 집값이 비싸야 한다."며 "사람들이 모두 강남에 살려고 할 필요가 없다"는 자만심 가득한 말을 하였다고 한다. 그 말이 맞는다고 가정하면, 강남의 집값은 더 올라야 할지도 모른다. 특별한 사람이 사는 강남에 살지는 못하더라도 '친구 따라 강남 가고 싶다' 는 바람은 사람마다 가슴 속에 새겨져야 당연하다. 게다가 집값을 잡겠다며 다른 지역을 강남과 버금가게 개발시키면 아니 된다며 못질까지 해댔으니 강남의 희소가치는 더 커졌다. 그럴진대, 집값이 그리 미친 듯 오르는 것이 미친 짓이 아닌지도 모른다. 하여간 이 땅에서 계속 살아갈 후손들이 걱정되는 장면이다. 다음, 경제규모 확대보다 통화량이 더 크게 확대되면 화폐가치가 희석되기 마련이다. 과거에는 통화량 증가가 물가 불안을 야기하여 다시 금리를 자극하였으나 기술혁신이 가속화되면서 생산성이 더 높아지는 까닭으로 일반물가 상승효과가 미미해졌다. 그러나 통화완화가 계속될 경우 인플레이션 악령은 어쩔 수 없이 자산시장 주변에 어른거린다. 그리고 시중 대기성자금이 주식시장으로 한꺼번에 몰리면 주가거품이, 부동산시장으로 몰리면 부동산거품이 일어난다. 2018년 현재는 미래 경기가 불투명하여 대기성자금이 주식시장으로 이동하기 어려운 국면이다. 경기침체 그림자가 짙어지는 가운데서 확증편향성 소득주도성장 정책에 대한 불안감이 불확실성을 크게 하고 있음을 부인하기 어렵다. 일각에서는 여타 정책들도 국민적 합의 없이 소득주도성장 같이 막무가내 밀어붙일지 모른다고 걱정하는 모습이 보인다. 마지막으로, 자산 가격이 오르기 시작하면 사람들은 더 오를까 조바심을 내서 더 높은 가격에 사려하고, 다시 가격이 상승하는 과정이 반복되는 재귀성(reflexvity)으로 자산시장의 거품이 점차 팽창되어간다. 사람들이 몰려들 때는 가격이 더 오를 것 같아서 섣불리 팔지 못하여 매도보다 매수가 많은 매도자 우위 상황이 일시적으로 벌어진다. 그런데다 부동산 거래비용이 지나치게 커서 부동산 팔고 살기가 겁이 나는 형편이다. 집을 사고 팔 때는 취득세에다 왕복 중개수수료를 부담하면 무려 2년간의 경제성장률에 가까운 4~5% 수준이다. 더하여 양도세를 부담하면서 집을 팔고 다른 집으로 이사 가려면 현재 집값의 2/3 가격 수준으로 줄여야 할 경우가 많다. 고성장시대에 생긴 높은 거래비용 때문에 가격이 올라도, 내려도 집을 팔고 사기가 어렵게 되었다. 거래가 없다보니 상승기에는 상승폭을 더 확대시키는 원인이 되었다. 2005~6년 부동산대책이 나올 때마다 시장을 오히려 가열시킨 까닭은 문제의 본질을 해결하기 보다는 요리조리 임시방편을 남발하다보면 시장의 내성이 커지기 마련이다. 헐크의 몸을 자극하며 새끼줄로 묶으려다 몸이 더 크게 불어나 화를 초래하였다. 왜 학습효과로 삼지 못하는가? 평생을 살아야 할 집을 껌이나 사탕처럼 사고 싶을 때 사고, 팔고 싶을 때 팔수 있다고 오판하고 대책을 세우면 부작용만 커지기 마련이다. 누구든 집을 살 때는 덮어놓고 사는 것이 아니라 자기의 책임으로 산다. 그래서 집값이 한없이 올라갈 것 같다가도 어느 순간에 꺾일 때가 오기 마련이다. 2003년 미국에서 국제금융위기로 연결된 S&L 사태를 되돌아보자. 부동산가격이 폐자재 값보다도 싸게 폭락하고 빈집이 여기저기 수두룩했다. 특히 조바심을 내고 단기대책에 급급하다보면 부동산가격은 더욱 극성을 부리다가 거래 없이 큰 폭으로 하락할 가능성이 크다. 그럴 경우, 한국인 자산의 80% 이상을 차지한다는 부동산 거래실종 사태가 벌어지게 되면 한국경제를 막바지 곤경에 빠지게 할 우려가 있다. 인구구조변화 같은 여러 상황을 감안할 때, 서울도 지방처럼 빈집으로 문제가 발생하기 시작하였다는 사실을 가계, 기업, 정부 모두 염두에 두어야 한다. 우리나라에서 부동산 양극화 현상은 학군제가 폐지되지 않고는 해소되기 불가능하다는 것이 개인적 판단이다. 가격 상승을 막겠다고 강남 이외 지역 개발을 막는다는 것은 정말이지 '언 발에 오줌 누기' 같은 근시안 정책이다. 자자손손이 숨 쉴 녹색지대를 훼손하여 집을 짓겠다는 무모한 발상은 무섭기까지 하다. 시멘트 숲이 되어가는 서울에서 커다란 위안이 될 용산공원에 집을 짓겠다는 단편적 발상은 어디에서 나오는 것인가? 당장의 각박한 현실을 모르는 소리인지는 모르지만, 우리의 후손들은 이 땅에서 계속 살아가야 한다고 말하고 싶다. [b]주요저서[/b] -우리나라 시장금리의 구조변화 -상장법인 자금조달구조 연구 -주가수익배수와 자본환원배수의 비교 연구 -선물시장 가격결정 -증권의 이론과 실제 -불확실성시대 금융투자