‘임대차 3법 시행’ 이후 전세의 월세화 가속화

'임대차 3법 시행' 이후 전세의 월세화 현상이 가속화되고 있다. 5월 주택 월세 거래량이 지난해 같은 기간에 비해 240% 넘게 급증했지만 같은 기간 전세 거래량은 58% 증가에 그쳤다. 30일 국토교통부가 발표한 '5월 주택 통계'에 따르면 5월 월세 거래량은 24만321건으로 전월(13만325건)에 비해 84.4% 증가했다. 전년 동월(7만166건) 대비 242.5%, 5년 평균(6만4550건)에 비해 272.3% 늘었다. 전세 거래량(16만3715건)은 전월(12만8002건)에 비해 27.9%, 전년 동월(10만3486건) 대비 58.2%, 5년 평균(9만3604건) 대비 74.9% 증가한 것으로 조사됐다. 5월 누계 전월세 거래량은 135만7811건으로 집계됐다. 전년 동기(95만8342건) 대비 41.7%, 5년 평균(85만7312건) 대비 58.4% 증가했다. 5월 누계 월세 거래량 비중은 70만703건으로 51.9%를 차지했다. 전년 동월(41.9%) 대비 10.0%포인트(p) 증가했고 5년 평균(41.4%) 대비 10.5%p 증가했다. 월세 비중이 늘어난 것은 지난 2020년 7월 도입된 임대차 3법의 영향이 큰 것으로 분석된다. 부동산 전문가들은 임대차 3법 시행 이후 집주인들은 계약 연장 시 5%내에서 보증금을 올릴 수밖에 없어 신규 계약 시 전세보다 월세를 선호하게 됐고 반전세로 전환하는 경우도 많아졌다고 설명했다. 특히, 계약이 끝나는 시점에 4년치 보증금 인상분을 한 번에 올려 받으려는 움직임은 전셋값 급등을 불러왔고 전세의 월세화 현상을 심화시켰다는 분석이다. 서울부동산정보광장에 따르면 임대차3법 시행 이전(2021년 1월~6월) 서울 아파트 월세 거래량은 총 2만7976건을 기록했다. 시행 이후(2021년 7월~12월)에는 3만2127건으로 4151건 증가했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 총 7만7942건으로 지난 2019년(4만6527건) 대비 67% 급증했다. 부동산 업계는 전세의 월세화 현상으로 월세 수요 증가와 월세 가격 상승세가 이어질 것으로 전망한다. KB부동산 리브온이 발표한 '월간 시계열 자료'에 따르면 6월 수도권 아파트 월세가격지수는 103.6을 기록해 지난 5월 103.0 대비 0.6포인트(p) 상승했다. 수도권 월세지수는 지난 2019년 6월부터 매월 상승했다. 올해 초 상승 폭이 0.9p까지 확대하는 등 최근 매월 역대 최고치를 경신하고 있다. 업계 관계자는 "윤석열 정부의 6.21 부동산 대책으로 실거주 의무 개선으로 단기적으로 임대차 물량 확대에 도움이 될 것"이라면서도 "금리와 물가 상승 리스크는 여전해 시장 불안 요인은 쉽게 해소되진 않을 것으로 예상된다"고 전했다. 한편, 정부는 전·월세시장 안정을 위해 '주택 등록임대사업자 제도' 재도입을 검토하고 있다. 원희룡 국토부 장관은 전날 열린 관훈클럽 초청 토론에서 "현재 비아파트에 대해서만 등록임대사업자 세제 혜택을 주고 있지만 점진적으로는 서민들 사이에서 실거주형으로 주로 많이 거래되는 소형아파트 시장은 등록임대 공급을 확대하는 방향으로 나아가야 한다"고 밝혔다. 등록임대사업자제도는 등록임대사업자에게 일정 기간 동안 임대사업을 유지하며 세입자에 대한 계약갱신청구권 보장, 임대료 인상 5% 제한 등 의무를 지우는 대신 취득세 및 양도소득세 감면 등 각종 세제 혜택을 부여하는 제도다. 문재인 정부에서는 집값이 치솟자 다주택자를 투기꾼으로 규정, 임대사업자에 대한 혜택을 축소하고 규제를 강화해 사실상 등록임대사업자제도를 폐지한 바 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 임대차시장 안정을 위해 등록임대사업자제도를 활성화할 필요가 있다"면서 "임대인에게 임대 주택 공급에 따른 세금 감면 등의 인센티브를 제공하는 방식의 정책을 추진해야 한다"고 강조했다. 일각에서는 등록임대사업자 부활이 최근 안정세를 찾아가는 매매 시장 자극의 불씨가 될 수 있기 때문에 정부에서 시행 여부와 시기를 적절하게 정하는 것이 관건이라고 지적했다.