김규정의 처음과 끝/달라진 부동산 제도

김규정의 처음과 끝/달라진 부동산 제도 올해부터 은행에서 주택구입자금을 빌리기가 까다로워진다. 정부가 발표한 '주택담보대출 심사가이드라인'에 따라 대출상환능력 평가가 강화되고, 비거치식 분할상환 방식이 적용된다. '갚을 수 있는 만큼만 빌리고', '처음부터 대출원금을 나누어 갚는' 것이다. 객관적인 소득과 대출상환능력을 평가 받기 위해서, 국민연금이나 건강보험료 등 공공기관이 발급한 인정소득이나 신고된 소득 증빙서를 제출해야 하고, 모든 기타부채의 원리금 상환액까지 따져 총체적인 상환부담을 평가 받게 된다. 신규로 주택구입자금을 빌리거나 주택담보대출비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 등 큰 돈을 빌리는 경우, '비거치식 분할상환' 방식에 따라 처음부터 대출원금을 이자와 함께 나누어 갚아야 한다. 수도권은 2월 1일부터, 비수도권은 5월 2일부터 시행된다. 비사업용토지를 팔 때 적용되는 양도세율도 높아진다. 나대지나 잡종지, 부재지주의 농지, 임야 등을 실수요 목적으로 사용하지 않으면서 보유한 경우 '비사업용토지'라고 하는데, 이런 토지를 팔 때 더 높은 양도세율을 적용하는 비사업용토지의 양도세 중과 제도가 지난 1월 1일부터 부활했다. 양도차익 구간별로 적용되는 6~38%의 양도세 기본세율에다 10%포인트를 추가로 더해, 양도차익에 따라 16~48%의 양도세율이 적용되며 세 부담이 늘어난 것이다. 대신 비사업용토지에도 내년부터 장기보유특별공제 혜택이 적용돼, 비사업용토지를 10년 이상 보유한 후 처분하면, 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있다. 다만 보유기간은 2016년부터 재산정된다. 따라서 2016년부터 최소 3년 이상 보유해야만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 2016년 12월 말이면, 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득에 대한 비과세 기간이 종료된다. 지난 2014년 2월 정부가 '주택임대차시장 선진화 방안'을 내놓으면서, 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하인 임대인에 대해 2016년까지는 한시적으로 비과세하고, 2017년부터 분리과세하기로 했다. 이에 따라 2017년부터 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 다른 과세소득과 따로 분리하여 소득세를 매긴다. 임대소득의 60%까지 경비로 인정해주며 구간별 소득세율 대신 14%의 단일세율을 적용한다. 주택 임대소득 외에 종합소득금액이 2000만원 이하라면 400만원까지 임대소득공제도 추가로 적용된다. 만약 다른 소득 없이 연간 주택 임대소득이 1000만원 이하인 경우라면 60%의 경비와 임대소득공제 400만원을 적용하면 실질적으로 소득세는 내지 않게 된다. /NH투자증권 부동산 연구위원