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전지원
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전세가율 17개월째 상승...수도권 집값 상승신호?

전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가격)이 17개월 연속 상승하면서 주택 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 수도권에서는 전세가율 상승이 매매가 반등으로 이어질 가능성이 제기되는 반면 지방은 시장 활성화를 기대하기 어렵다는 분석이다. 5일 KB부동산에 따르면 1월 전국 아파트 전세가율은 68%로 2022년 11월 조사 표본 개편 이후 가장 높았다. 서울 아파트 전세가율은 54.1%로 최고치를 경신했으며 인천(67.6%), 경기(66.0%) 등에서도 상승세를 보였다. 수도권에서는 전세가율 상승이 매매가 반등으로 이어질 가능성이 제기된다. 주요 지역에서는 전세 수요가 증가하면서 전세 매물이 줄어들고 있으며 일부 단지에서는 매매 호가도 상승하는 모습이 나타나고 있다. 정재호 목원대 부동산금융보험학과 교수는 "서울을 포함한 수도권은 최근 수도권 광역급행철도(GTX)-A로 인한 개발호재, 기존 인프라 등으로 전세가율이 일정 수준 이상 유지되면 전세 세입자들이 실거주 목적으로 매매로 전환하면서 집값 상승을 유도하는 경향이 있다"고 설명했다. 지방에서도 충북(78.8%)과 전남(78.5%) 등에서 전세가율 상승세가 확인됐지만 미분양 물량 증가로 인해 전세 수요 회복 속도가 더딘 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 지방의 준공 후 미분양(악성 미분양) 주택은 1만4802가구로 전체의 79.4%를 차지하면서 시장 양극화가 심화되는 양상이다. 정 교수는 "지방의 경우 전세가율이 상승하고 있지만 매매가가 이미 큰 폭으로 하락한 상태여서 시장 활성화로 이어지기는 쉽지 않다"며 "미분양이 많은 지역에서는 전세 수요도 줄어들어 전세가율 상승이 시장 회복을 의미한다고 보기 어렵다"고 말했다. 실질적인 문제인 인구 유출과 감소 문제로 인해 매매시장 반등에는 한계가 있다는 것이다. 전세가율 상승이 반드시 긍정적인 신호만은 아니라는 지적도 나온다. 전세가율이 높아질수록 갭투자가 쉬워지지만, 동시에 '깡통전세'(매매가보다 전세가가 높은 상태) 위험도 커질 가능성이 크다. 전문가들은 정부가 전세가율 상승에 따른 주택 시장 변화에 대한 면밀한 모니터링과 함께 지역별 맞춤형 부동산 대책을 마련할 필요가 있다는 입장이다. 부동산업계 한 관계자는 "서울과 지방 양극화와 함께 지방 시도 내에서도 차이가 벌어지고 있다"며 "지역별 맞춤형 부동산 대책을 마련할 필요가 있다"고 지적했다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-02-05 15:39:10 전지원 기자
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‘엘·리·트’ 몸값 뛴다...송파구 아파트값 들썩

"선호도가 낮은 아파트단지도 매물을 거둬들이는 상황이다. 이사를 가야하는 급매물만 있다." 최근 '잠실 엘스'를 포함한 잠실 3대 대장주로 불리는 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움) 가격이 요동치고 있다. 토지거래허가제 해제 가능성이 송파구 아파트값 상승을 자극하고 있다는 분석이다. 오세훈 서울시장은 지난달 14일 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 등 강남 주요 지역의 토지거래허가구역 해제 여부를 적극 검토하겠다고 밝혔다. 잠실을 비롯한 강남권 아파트 시장은 2020년 이후 장기간 토허제 규제 대상이었으며 규제 완화 시 투자 및 실거주 수요가 동시에 움직일 가능성이 크다는 전망이 나온다. 잠실인근 공인중개업소 A씨는 "토허제 해제가 5월로 예정돼 있으나 시장에서는 빠르면 다음 달에도 발표할 것으로 예상하는 분위기"라고 전했다. A씨는 "문의 전화도 많아지고 매물이 바로 나가고 있는 상황"이라며 "당분간 가격이 떨어질 일은 없을 것"이라고 전했다. 엘스 '국평' 전용 84㎡는 최근 28억8000만원에 실거래가 이뤄졌다. 지난달 초에는 27억원 내외에서 거래되던 매물이 1억~1억5000만원 정도 오른 상태다. 또 다른 공인중개사 B씨는 로얄동이 아닌 매물은 26억원 초반에도 거래가 가능하다고 귀띔했다. 토허제 해제 전에 거래한 사람들은 소급적용이 될 지 미지수지만 발표 후에는 조건이 좋지 않은 물건도 현재 로열동 수준으로 가격이 올라갈 수 있다는 것이다. 강남 접근성이 높은 송파구는 갈아타기 수요가 몰리며 타 지역 대비 가격 변동성이 크다. 5일 한국부동산원이 발표한 주간아파트동향(1월 셋째 주 기준)에 따르면 서울 아파트 시장이 4주 연속 보합세를 보인 가운데 송파구는 가장 큰 매매가 상승폭(0.04%→0.09%)을 기록했다. 전문가들은 토허제 해제 가능성과 함께 재건축 기대감 등이 매수세를 자극했다고 분석했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 신천동 '장미1차' 전용면적 99㎡는 지난달 26억원에 거래돼 지난해 10월(24억9000만원) 대비 1억1000만원 올랐다. 업계 관계자는 "사업시행인가가 얼마 남지 않은 '잠실주공5단지'의 경우 매물 잠김 현상이 나타나기 전에 매수하려는 움직임이 늘었다"며 "토허제 해제 가능성에 이어 재건축 기대감까지 확산돼 매수세가 살아나고 있다"고 설명했다. 한편 오는 6일 발표될 아파트동향에서 송파구의 실거래량 증가 여부가 주목된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀장은 "토허제 해제 기대감이 단기적인 가격 상승을 유발할 수 있다"며 "매물 유동성이 회복되면 시장이 점진적으로 정상화될 가능성도 크다"고 전망했다.

2025-02-05 07:00:07 전지원 기자
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'성남 은행주공' 수주전…포스코이앤씨 vs 두산건설 승자는 어디?

경기 성남 '은행주공아파트' 재건축 수주 경쟁이 치열하다. 오는 16일 시공사 선정을 앞두고 포스코이앤씨와 두산건설이 맞붙었다. 4일 정비업계에 따르면 양사의 수주전이 막바지로 접어 들면서 각 사가 강점을 강조하며 물밑 경쟁이 뜨겁다. 은행주공은 지하 6층~지상 30층, 39개동, 총 3198세대 규모로 지어질 예정이다. ◆ 포스코이앤씨, 특화설계 적용 포스코이앤씨는 3.3㎡(평)당 공사비로 698만원을 제안했다. 기존 계약이 해지된 시공사가 제시한 715만원보다 낮다. 조합 사업비의 한도를 8900억원으로 설정하고 그 중 2400억원을 무이자로 조달해 조합의 재정 부담을 줄일 계획이다. 발코니 옵션 수익과 철거 부산물 판매 수익도 조합에 귀속된다. 조합에 주어진 구조심의 및 굴토심의 등을 위한 인허가 절차와 비용까지 지원한다. 공사비 검증이 투명하게 진행될 수 있도록 815장의 입찰내역서와 419장의 특화 설계도면을 제출했다. 단지명은 '더샵마스터뷰'다. 조망형 이중창 등에 수입산 고급 마감재를 사용하고 단지 내 단차를 활용한 완만한 경사로 '그랜드슬롭(GRAND SLOPE)'과 같은 특화 설계를 적용할 계획이다. 포스코이앤씨 관계자는 "조합원 분담금을 줄이기 위한 금융 솔루션과 경관의 가치를 더하는 '그랜드슬롭'에 가장 큰 노력을 기울였다"며 "조합원들에게 단순한 주거 공간의 재정비를 넘어 지역사회의 새로운 랜드마크로서 보답하겠다"고 말했다. ◆ 두산건설, 공사비↓·공사기간↓ 두산건설은 자사의 하이엔드 브랜드인 '더제니스(The Zenith)'를 제안해 지역의 랜드마크로 만들겠다는 포부다. 공사비로는 평당 635만원을 제시했다. 회사의 이윤을 조합의 이익으로 환원해 조합의 분담금을 경감시킨다는 계획이다. 계약일로부터 2년간 물가상승률에 대해 반영하지 않고 실착공 이후 공사비를 고정해 공사비 상승에 대한 조합의 걱정을 덜 예정이다. 조합의 빠른 입주를 위해 사업시행인가 변경 없이 사업을 추진해 공사 기간은 51개월로 제시했다. 두산건설 관계자는 "조합에 파격적인 조건을 제안하기 위해 전사 차원의 태스크포스(TF)를 구성했다"며 "'The Zenith'를 바탕으로 고품격 주거시설을 만들겠다"고 말했다. ◆ 수주 경쟁 속 '신경전' 입찰 과정에서는 잡음이 일기도 했다. 포스코이앤씨는 지난달 23일 '두산건설 허위사실 정정 요청의 건'이란 공문을 조합에 제출했다. 포스코이앤씨 측은 "두산건설이 1월 18일 열린 1차 합동설명회에서 자사 임원이 '저희 두산그룹의 기업가치는 사람이 미래다'라는 발언을 했다"고 주장했다. 문제는 두산건설이 2021년 사모펀드 큐캐피탈에 인수되면서 두산그룹과는 별개의 회사가 됐다는 점이다. 포스코이앤씨는 조합원들이 두산건설이 여전히 두산그룹 소속인 것으로 오해할 수 있다는 입장이다. 두산건설이 입찰 내역서에 '제니스급 마감재'를 사용하겠다고 써넣은 점도 논란이 됐다. 포스코이앤씨는 "제니스급 마감재라는 표현이 모호하며 구체적으로 어떤 자재를 의미하는지 명확하지 않다"고 문제를 제기했다. 두산건설 측은 "제니스급 마감재의 경우 내규가 있기 때문에 변동될 일은 없다"고 설명했다. ◆ 조합원들의 선택 기준은? 이번 은행주공 재건축 시공사 선정을 두고 최근 한남4구역 사례를 참고해야 한다는 의견이 나오고 있다. 한남4구역에서 현대건설은 초반 수주전에서 '현대백화점 입점'을 조합원들에게 약속하며 강한 인상을 남겼지만 이후 계획을 철회하면서 조합원들의 신뢰를 잃었다. 반면 삼성물산은 현실적인 사업 계획과 기존에 지켜온 신뢰를 바탕으로 최종 시공사로 선정됐다. 은행주공 재건축에서도 단순히 '공사비'만 고려할 게 아닌 제안된 설계안이 실제로 실현될 수 있는지, 신뢰할 만한 회사인지가 핵심 요소가 될 전망이다. 업계에서는 이번 수주전이 향후 수도권 정비사업 시장의 흐름을 가늠하는 중요한 변곡점이 될 것으로 보고 있다. 포스코이앤씨가 선정될 경우 프리미엄 전략이 다시금 주목받으며 향후 수도권 재건축 시장에서도 '브랜드 고급화' 경쟁이 심화될 가능성이 크다. 두산건설이 최종 시공사로 결정된다면 실속형 공사비 전략이 조합원들에게 여전히 매력적인 선택지라는 점이 확인될 전망이다. 오는 16일 조합원 총회를 통해 최종 시공사가 결정될 예정이다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-02-04 07:00:14 전지원 기자
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2월 분양예정 1만2676세대...전년 동기比 51%↓

2월 전국 아파트 분양 예정 물량이 1만2600여가구에 달하는 것으로 나타났다. 이는 전년 동월(2만5974세대) 대비 51% 적은 물량이다. 3일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 분양 예정 물량(총 가구수 30가구 미만 아파트 단지·임대아파트 단지·사전청약 등 제외)은 16개 단지, 총 1만2676가구로 조사됐다. 전월(1만3113가구)과 비교하면 437가구 가량 줄어든 물량이다. 권역별로는 수도권이 6251세대, 지방은 6425세대가 공급된다. 수도권에서는 ▲인천 4180세대 ▲경기 2071세대가 예정돼 있다. 개별 단지를 살펴보면 대규모 브랜드 단지가 눈길을 끈다. 경기지역에서는 의정부시 호원동 '힐스테이트회룡역파크뷰'가 1816세대 중 674세대를 일반분양 예정이다. 인천은 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨가 미추홀구 학익동 시티오씨엘 공동 4블록에 조성하는 '시티오씨엘7단지' 1453세대가 분양예정이다. 그 외 부평구 산곡동의 산곡구역효성해링턴플레이스 2475세대가 2월 분양을 준비하고 있다. 지방에서는 ▲충남 1763세대 ▲부산 1436세대 ▲대전 952세대 ▲울산 899세대 ▲대구 755세대 ▲광주 620세대 순이다. 대전 동구 가오동 '대전롯데캐슬더퍼스트' 952세대, 부산 사하구 당리동 '더샵당리센트리체' 821세대, 충남 천안시 서북구 업성동 'e편한세상성성호수공원' 1763세대 등이 분양예정이다. 주택산업연구원에 따르면 '1월 아파트 분양전망지수'는 전국 평균 71.4포인트(p)로 전월 대비 10.6p 하락했다. 지난해 12월에 이어 두달 연속 크게 악화됐다. 강화된 주택담보대출 규제와 경기 악화 전망 그리고 탄핵 정국에 따른 불안 심리 등이 작용하며 분양전망이 좋지 못한 것으로 풀이된다. 건설사들이 분양에 소극적인 모습을 보이며 2월 분양시장 역시 예년과 비교해 신규 분양물량이 줄고 수요 또한 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "1월 분양한 세종시나 전북 전주 단지 처럼 일부 지역에서는 신규 아파트가 높은 청약 경쟁률을 기록하며 여전히 견고한 수요를 보여주고 있다"며 "입지나 분양가의 경쟁력 등에 따라 청약 쏠림 현상은 여전할 것으로 예상된다"고 설명했다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-02-03 14:32:43 전지원 기자
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[분양캘린더] 2월 첫째 주 2295가구

2월 첫째주에는 서울 서초구 방배동 '래미안원페를라'를 비롯해 전국 4개 단지가 청약을 받는다. 2일 부동산R114에 따르면 이번주에 총 2295가구(일반분양 925가구)가 청약 접수를 진행한다. 그렇지만 견본주택 개관 단지가 없어 2월 초까지는 한산한 분위기가 예상된다. 삼성물산은 서울 서초구 방배동 일원에서 방배6구역 주택재건축을 통해 '래미안원페를라'를 분양한다. 지하 4층~지상 최고 22층, 16개동, 총 1097가구 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 59~120㎡, 482가구를 일반 분양한다. 지하철 7호선 내방역 역세권 단지다. 서리풀터널, 서초대로 등을 통해 강남 업무지구(GBD)까지 접근이 용이하다. 방배초, 서문여중·고교가 도보 통학권이다. 해당 단지는 후분양 아파트로 2025년 11월 입주 예정이다. 한양건설은 광주 광산구 하산동 일원에서 '한양립스에듀포레'를 분양한다. 지하 2층~지상 최고 25층, 10개동, 총 470가구 규모다. 이 중 전용면적 84~89㎡, 118가구를 일반 분양할 예정이다. 무안광주고속도로 서광산나들목(IC), 13번국도(동곡로) 등을 통해 나주, 함평, 무안 등 인접도시로 이동이 편리하다. 평동일반산업단지, 남구 도시첨단산업단지, 광주에너지밸리 등이 차량으로 10분 정도 소요돼 직주 근접이 가능한 배후주거지로 기능할 전망이다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-02-02 09:59:58 전지원 기자
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오피스 임대가격지수·투자수익률↑…상가는↓

올해 4분기 오피스 임대가격지수가 전분기 대비 상승했지만 상가(통합)는 하락한 것으로 나타났다. 투자수익률 역시 오피스는 올랐으나 상가(중대형·집합)는 내렸다. 31일 한국부동산원이 발표한 '4분기 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 오피스의 임대가격지수가 전분기보다 0.55% 상승했다. 서울·경기 주요 업무지구를 중심으로 수요가 집중되면서다. 한국부동산원은 "서울은 강남권 업무지구(GBD) 및 신흥 업무지구인 용산역 등에서 꾸준한 신규 임차수요로 임대인 우위시장이 이어졌다"며 "실질 임대료 상승세를 보였다"고 설명했다. 다만 지방 시·도는 경기침체에 따른 산업활동 위축으로 임차 수요가 감소했다. 상가 임대가격지수는 0.14% 하락했고 중대형·소규모·집합 상가 모두 각각 0.11%, 0.18%, 0.20% 내렸다. 경기침체에 따른 소비위축 심화, 온라인 시장 확대에 따른 오프라인 매출 감소 등이 원인이다. 부동산원은 "서울은 주요상권의 유동인구와 매출 증가로 상승세가 지속됐으나 전분기 대비 상승폭은 다소 축소됐다"며 "지방은 소비위축에 따른 상권 침체 심화로 임대가격지수가 하락했다"고 분석했다. 이어 "중대형·소규모 상가는 서울·경기로 상권 유동인구가 집중되면서 인천·강원 등 지방은 하락세를 이어가고 있다"며 "집합은 신도시를 중심으로 높은 공실률에 따른 임차인 우위시장이 이어지며 임대가격지수가 하락했다"고 말했다. 서울은 뚝섬, 용산역 등 핫플 상권을 중심으로 유동인구와 매출 증가로 전년 대비 중대형 상가가 1.59% 상승했다. 반면 지방은 오프라인 상권 침체로 인해 전년 대비 하락했다. 전국 평균 공실률은 ▲오피스가 8.9%로 전분기보다 0.3%포인트(p) 올랐고 ▲중대형 상가는 0.3%p 높아진 13.0% ▲소규모 상가는 0.2%p 상승한 6.7% ▲집합 상가는 동일하게 10.1%로 집계됐다. 투자수익률은 ▲오피스 1.44% ▲중대형 상가 0.92% ▲소규모 상가 0.80% ▲집합 상가는 1.19%로 오피스, 상가 모두 직전 분기와 비슷한 수치를 보였다. 오피스는 지방 부동산 시장의 침체가 심화되면서 자본수익률이 전분기 보다 감소했으나 재산세 등의 비용 감소로 소득수익률은 소폭 상승했다. 이에 투자수익률은 전분기 대비 상승했다. 상가는 부산·대구 등 지방광역시를 중심으로 시장 침체에 따라 자산가치 하락 전환, 전분기 대비 자본수익률이 하락했다. 상가 수익 악화로 인해 소득수익률은 전년동기 대비 낮은 추이를 보이며 전분기 대비 투자수익률도 소폭 내렸다. 부동산원은 "오피스와 상가 모두 서울과 지방의 양극화 현상이 계속되고 있다"고 설명했다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-01-31 14:12:13 전지원 기자
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2월 아파트 입주 1월比 37%↓..."3월 대단지 물량 주목"

내달 전국 아파트 입주물량은 총 2만1400여 세대에 달할 전망이다. 30일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 2월 전국 아파트 입주물량은 총 2만1404세대다. 1월(3만3723세대) 대비 37% 가량 감소한 물량이다. 수도권 입주물량은 7250세대로 1월(1만3980세대)의 절반 수준이다. 물량 자체로는 지난해 7월(2318세대) 이후 가장 적다. 이달에 서울·경기에서 메머드급 규모의 대단지 등이 입주한 반면 2월은 중소형 규모 단지 위주로 입주가 진행돼 수도권 입주물량 감소에 영향을 준 것으로 분석된다. 서울에서는 강남구 삼성동 홍실아파트를 재건축한 '아크로삼성' 419세대 외 2개 단지, 총 585세대가 입주한다. 이외에도 ▲경기 5908세대 ▲인천 757세대가 입주를 앞두고 있다. 지방은 1만4154세대가 입주한다. 김해, 대전 등에서 대규모 단지가 입주하며 2월 전체 물량의 66%를 차지했다. ▲경남 5422세대 ▲대전 2763세대 ▲전북 1431세대 ▲충남 1107세대 등 10개 시·도에서 입주가 진행된다. 경남은 지방에서 올해 새 아파트 입주가 많은 지역이다. 그 중 가장 큰 규모인 김해시 신문동 '김해율하더스카이시티제니스앤프라우'가 2월 말 입주를 앞두고 있다. 총 3764세대의 대규모 단지다. 대전은 서구 용문동 1·2·3구역을 재건축한 '둔산더샵엘리프' 2763세대가 입주한다. 전북은 익산시 마동 '익산자이그랜드파크' 1431세대, 충남은 논산시 대교동 '논산아이파크' 453세대가 입주를 시작할 예정이다. 2월 입주물량 감소는 일시적인 현상으로 보인다. 오는 3월은 서울은 성북구, 광진구 등에서 정비사업을 끝낸 브랜드 대단지들의 입주가 계획돼 있다. 경기도 오산, 수원 등 남부권 위주로 입주하며 인천도 송도지역에서만 3개 단지가 입주 예정이다. 수도권 입주물량(1만2684세대)으로만 2월 대비 75%가 다시 증가하기 때문에 2월 수도권 입주물량 감소에 따른 여파는 적을 것으로 보인다. 다만 경기침체 우려와 탄핵정국 여파로 조용한 시장 분위기는 계속 이어질 전망이다. 주택산업연구원에 따르면 1월 전국 아파트 입주전망지수는 68.4포인트(p)로 2년 만에 최저치를 나타냈다. 대출규제가 이어지고 매수심리 위축으로 시장 불확실성이 높아지면서다. 인기지역인 수도권 입주율도 전달보다 소폭 하락했다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "대출규제가 지속되고 기존 아파트 거래 부진으로 입주가 차질을 빚으며 입주율이 하락한 것으로 보인다"며 "최근 건설사 부실위험이 대두되며 시장 불안이 더욱 높아지는 가운데 당분간 새 아파트 거래 시장도 위축된 분위기가 이어질 것으로 예상된다"고 전했다. /전지원기자 jjw13@metroseoul.co.kr

2025-01-30 10:29:04 전지원 기자