[프랜차이즈특집]"주택가 상권 공략해 임대료 부담 낮추고 대기업 없는 업종 골라라"
▲대기업이 직영 외식 사업을 확대하면서 예비창업자들이 창업 아이템을 선정할 때도 신중해야 할 것 같은데. - 외식업은 진입장벽이 낮아 예비창업자들이 쉽게 접근하는 업종이다. 이런 가운데 대기업의 외식업에 대한 공세는 날로 거세지고 있는 것도 사실이다. 그러나 대기업이 쉽게 접근하지 못하는 시장이 있다. 치킨, 피자, 족발, 자장면(짬뽕), 도시락, 햄버거 등 배달 아이템과 설렁탕, 곰탕, 해장국 등의 단일 아이템, 분식 등 저가 아이템 등이 대표적이다. 틈새 업종으로는 칼국수, 잔치국수, 비빔국수, 만두, 찐빵, 천연발효빵(술빵) 등 밀가루 음식과 설렁탕, 곤드래밥, 시래기국밥, 곰탕, 뼈다귀감자탕 등 전통적인 한식 아이템을 꼽을 수 있다. ▲아이템만큼 중요한 것이 상권인데 중심상권은 임대료 부담이 크다. 대안이 있나. -작년부터 '젠트리피케이션(Gentrification)'이 초미의 관심사로 떠올랐다. 젠트리피케이션은 빈민지역이나 낙후된 지역에 도심재생사업(재개발)으로 사람이 몰리면서 치솟는 집값이나 임대료를 감당하지 못해 원주민들이 내몰리는 현상이다. 최근에 이 단어가 이슈가 된 것은 홍대상권의 임대료가 치솟으면서 이곳 상인이나 예술 활동을 하던 예술가들이 인근 합정동이나 상수동 쪽으로 이전해서다. 이런 현상이 서울뿐만 아니라 전국적으로 일어나고 있어 소자본 창업자들의 입지를 더욱 좁히고 있다. 따라서 소자본 창업자들은 주택가 상권을 주목해야한다. 특정 상권을 찾는 것보다 주택가상권으로 한정하고 그 상권에 적합한 입지, 임대료, 관리비, 권리금 등 점포비용이 부담 없는 점포를 찾아야한다. 지난해 12월에 점포개발 및 상권분석전문가의 입장에서 바라본 2016년 창업 키워드는 15가지로 정리한 바 있다. 이것을 참고하면 도움이 될 것이다. 2016년 점포개발 & 상권분석 입장에서 바라본 창업 키워드 15가지는 △주택가상권의 재조명 △골목상권의 부활 △임대료, 관리비, 권리금 등 점포의 양극화가 두드러짐 △점포 셰어링(한 지붕 두 가족) △5평 내외의 미니점포 각광 △점포 안의 점포 샵인샵 △대형마트, 백화점, 복합쇼핑몰 등의 특수상권 △대형 부지를 임대차 한 다음 건물 건축 후 점포를 다시 전대차 △드라이브스루 매장 △O2O 정착 △이종업종 간 결합 △점포의 복합화 (한 건물에 2개 이상의 브랜드 입점) △전통시장의 재도약 △주차장과 원스톱 외식공간을 완비한 대형점포 즉, 규모의 경제 △상가건물임대차보호법의 월세상한제 도입 가시화 등이다. ▲배달전문점의 경우 상권의 구애를 크게 받지 않을 것 같은데. - 앞서 언급했듯이 주택가상권과 골목상권이 재조명 될 것이다. 배달전문점도 임대료와 권리금이 인상되면서 그 영향을 직접적으로 받을 것 같습니다. 부담을 덜기 위해선 고정비를 줄여야 하는데 그 해결 방안은 한 단계 낮은 급지로 이전하든지 아니면 인건비를 줄이는 것 뿐이다. 특히 가격대가 높은 피자나 족발, 치킨 등은 상대적으로 상권과 입지의 영향을 더 많이 받을 것으로 예상된다. ▲치킨전문점의 경우 자영업자들이 가장 많이 뛰어드는 업종인데 최적의 상권이 따로 있나. - 나이스정보평가에서 독립한 나이스지니데이타의 상권분석서비스 올해 1월 자료에 의하면 치킨전문점은 지난해 8월 기준 3만3042개 점포가 운영되고 있고 연간 1조153억원의 시장 규모를 갖고 있다 . 점포당 월평균 매출은 3073만원이다. 여기서 특이한 사항은 세종특별자치시가 최근 3년간(2012년1월~2015년1월) 매출규모 성장률 평균이 55%, 제주특별자치도가 39%, 대전광역시가 37% 순으로 나타났다는 점이다. 이런 현상을 보면서 치킨전문점은 대규모 행정타운이 들어서는 신도시나 독립상권, 교통망이 발전한 곳에서 성장세가 높은 것을 알 수 있다. 상권규모를 대폭 줄여서 시군구의 주택가에 적용해보면 신도시상권의 뉴타운 지역이나 외부와 단절된 항아리상권 등이 경쟁력이 있을 것으로 보인다. 그러나 치킨전문점은 상권보다 3C분석이 우선시돼야 한다. 3C분석은 자사(Corporation), 경쟁사(Competition), 고객(Customer) 분석을 말한다. 상권이 좋다해도 경쟁업체가 곧 생기기 마련이기 때문에 상권보다 우선 자신이 어떤 강점과 약점을 가지고 있는지 파악하고 외부환경인 기회와 위협요인을 파악하는 것이 생존법이다. ▲커피전문점도 포화상태라는 지적이 있는데 어떤 상권을 선정해야 하는지. - 나이스지니데이타의 자료에 따르면 커피전문점은 전국에 3만1836개 점포가 있고 연간 7313억원의 시장을 형성하고 있다. 점포당 월평균 매출은 2297만원이다. 그러나 지난해 저가커피점들이 난립을 하면서 어떤 상권의 커피전문점도 수익을 내기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 최근 인기 있는 브랜드에 대해 손익분석을 해봤다. 주택가상권 B급지에 점포비용을 임대료와 권리금 6000만원 월세 200만원, 가맹비 포함 창업비용 7350만원, 총1억3350만원이 들 것으로 추정하고 감가상각 기간은 2년으로 적용했다. 손익분기점은 일매출이 67만원 정도로 하루에 450잔 가까이 판매해야 했다. 수익성 없는 저가커피점보다 창업자가 직접 커피도 볶고 커피를 내려서 판매하는 개인 독립점포를 사무실이나 상공인들이 근무하는 주택가 B급지에 출점하는 것이 성공 가능성이 높다고 본다. ▲연령대별로 적합한 업종도 있을 것 같은데. - 경기침체가 심화되고 있는 가운데 명예 퇴직자들은 늘어나고 있고 베이붐세대와 청년창업자들이 계속 창업시장에 나오고 있는 상황에서는 창업비용을 최대한 줄여서 창업할 수 있는 업종을 선정해야 할 것으로 보인다. 20~30대 청년창업자들은 푸드트럭이나 최소 자본으로 창업할 수 있는 5평 내외의 테이크아웃 미니점포, 샵인샵을 노려볼만 하다. 업종은 수제버거, 토스트, 드립커피, 액서서리, 준쥬얼리 등과 배달전문점이 어울린다. 40~50대는 쿡리스시스템을 갖춘 설렁탕, 곰탕 등 한식업종과 비즈니스센터와 신개념독서실을 접목한 서비스업종 등이 적합하다. 60대 이상은 부동산중개업이나 평생 자신이 해온 분야의 컨설팅업으로 인생 2막을 설계할 수 있다. ▲창업자들이 유의할 사항과 주변의 성공사례도 궁금하다. - 유의할 사항은 유행 업종과 반짝 뜨는 업종은 각별히 조심해야 하고 최소한의 창업자금으로 최대한의 수익을 올릴 수 있는 업종을 선정하는 것이 요즘 같은 경기침체기에 적합할 것이다. 창업 준비 기간 동안 여러 가지 교육 프로그램도 좋지만 사업타당성 즉, 손익분석을 할 수 있도록 도와주는 교육은 반드시 이수해야 한다. 성공 사례로는 창업비용 2억5000만원으로 설렁탕전문점을 창업했는데 상권은 아파트형 공장 건물이 많고 배후에 아파트단지들이 밀집된 40평 규모의 권리금이 없는 신축 아파트형 공장 건물 1층이었다. 물론 주5일 근무제의 영향과 노동 강도가 심하고 직원을 구하기 쉽지 않은 음식점 창업이라 창업 전에 많은 고심했다. 그러나 쿡리스시스템 즉 전문 조리사 없이 운영할 수 있고 최소의 인원으로 운영이 가능하며 원가비율이 낮아 수익률이 높일 수 있었다. ▲마지막으로 전문가로써 창업자들에게 해주실 조언이 있다면. - 어떤 업종이든 상권과 입지도 중요하고 업종도 중요하지만 가장 중요한 것은 창업비용 대비 수익성이다. 손익분석을 통해 일매출이 손익분기점이 넘지 않을 때에는 그 점포를 포기하고 다른 점포를 구해야 하며, 더 나아가 업종 자체도 포기해야 할 때도 있다. 반드시 창업 전에 해당 업종에 대해 손익분석을 해야 한다. 그렇게 업종을 선정했다면 상권분석, 점포개발에 집중해야 한다. 이렇게 3박자가 잘 맞아야만 성공 창업이 이루어질 것입니다. 마지막으로 업종선정 할 때 성숙기가 길고 원가비율이 낮은 업종을 선정할 것을 잊지 않았으면 한다. ---------------------------- 권영산 소장은 오앤이외식창업컨설팅 대표이자 KORE㈜ 대표이사다. 중앙대학교 창업경영대학원 창업컨설팅학과를 졸업하고 공인중개사 자격증과 경매컨설턴트 과정, 부동산컨설턴트 과정을 수료했다. 프랜차이즈 전문가 과정과 한양사이버대학교 빅데이터를 활용한 상권분석과정을 이수하는 등 국내 대표적인 상권 전문가로 활동 중이다. 소상공인시장진흥공단 전통시장 상권활성화 컨설팅 자문위원을 비롯해 작은가게 살아남기 멘토, 현대자동차 그룹 재단 북한이탈주민 "OK셰프" 창업·취업 프로젝트 최종면접 심사위원 및 자문위원으로 활동 중이다. 주요 프랜차이즈기업의 입지선정 자문위원이기도 하다.
