[여지윤 변호사의 부동산 세상] 공매 공고문과 매매계약서는 약관이 아니다

부동산 신탁회사가 진행하는 공매절차에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생했다. 갑 회사가 부동산을 낙찰받아 매매계약을 체결했으나, 계약 후 처분금지가처분 결정으로 인해 잔금 지급에 차질이 생기자 신탁회사가 계약을 해제하고 계약금을 몰취한 사안이다. 부동산 신탁회사의 공매절차에서 갑 회사는 부동산을 낙찰받아 매매계약을 체결했다. 그런데 공매 공고문과 매매계약의 내용에 '매매계약 이후 발생하는 처분금지가처분은 매수인의 책임으로 처리·해결해야 한다'는 특약이 포함돼 있었다. 매매계약 체결 이후 부동산에 대한 처분금지가처분결정이 있었고, 이에 갑 회사는 신탁회사에게 잔금 지급기일을 연장하고 가등기를 해달라고 요청했다. 그러나 신탁회사는 공매공고문과 매매계약을 근거로 해, 갑 회사의 잔금 미지급을 이유로, 매매계약을 해제하고 계약금을 몰취했다. 그러자 갑 회사는 공매 공고문과 매매계약은 약관규제법상의 '약관'에 해당한다고 주장하면서, 신탁회사의 위 해제가 부적법하다고 다퉜다. 그러나 서울고등법원과 대법원은 갑 회사의 주장을 받아들이지 않았다(서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2043550 판결, 대법원 2020. 11. 26. 선고 2020다253379 판결). 약관규제법 제2조 제1호에 따르면, 약관이란 '그 명칭이나 형태 또는 범위와 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용'을 말한다. 그런데 이 사건의 경우, 위 특약사항은 해당 신탁회사의 모든 공매 공고문에 일률적으로 규정된 것이 아니었다. 개별 공매 목적물의 특성을 고려해 목적물에 따라 상이하게 규정됐던 것으로 대법원은 이러한 점 등을 근거로 이 사건에서 위 특약사항의 경우 약관규제법의 약관에 해당하지 않는다고 본 것이다. 대법원은 설령 동일한 내용의 공고문과 매매계약서가 반복 활용됐다고 하더라도, 이는 해당 부동산에 한정해 공매절차에서 낙찰자를 정해 그와 일회적인 매매계약을 체결하기 위해 반복적으로 제시된 것에 불과하고, 신탁회사가 "다수의 상대방과 동종의 계약을 반복적으로 체결할 목적으로 마련한 것이라고 보기는 어렵다"면서, 약관에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했다. 한편 갑 회사는 계약금이 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진다고 주장했다. 계약금 전액 몰취를 인정하는 것은 경제적 약자의 지위에 있는 갑 회사에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃는 결과를 초래한다는 것이었다. 서울고등법원과 대법원은 매매대금이 480억원으로 계약금도 48억원이라는 거액이고, 처분금지가처분이 갑 회사의 잔금 대출에 영향을 끼친 점 등을 근거로 48억원의 계약금 중 40%를 감액했다. 이 판결은 공매절차의 특수성을 인정해 공매 공고문과 매매계약서가 약관규제법상 약관에 해당하지 않는다고 명확히 한 점에서 의미가 있다. 향후 유사한 공매절차에서는 이러한 법원의 판단 기준이 중요한 참고자료가 될 것으로 보인다.