[여지윤의 알기 쉬운 재건축 법률] 분양신청 철회했는데, 현금청산대상자가 아니다?
Q. 재건축 조합원인 A씨는 분양신청을 했다가 철회했다. 보통 재건축·재개발 사업에서 분양신청을 하지 않은 자는 '현금청산대상자'가 된다. 그런데, 조합에서는 A씨가 현금청산대상자가 '아니'라며, A씨에게 사업비 등의 비용을 납부하라고 한다. 이 경우, A씨는 어떻게 해야 할까? A. 재건축·재개발 사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위를 상실하게 되고 현금청산대상자가 된다. 분양신청을 철회한 경우에도 마찬가지다. 그러나 반드시 분양신청기간 종료 '이전'에 철회해야 한다. 조합원이 분양신청기간이 종료된 '이후'에 분양신청을 철회한 경우에는 그 조합원은 현금청산대상자에 해당하지 않는다(대법원 2013다13023판결). 따라서 일단 분양신청을 했다가 추후에 상황을 보고 분양신청을 철회하겠다고 생각하는 경우에는 신청 기간의 종료일이 언제인지 주의를 요한다. 위 사례에서도 A씨가 분양신청 철회를 한 시기가 분양신청기간 종료 이전인지 이후인지에 따라, A씨가 현금청산대상자인지 아닌지가 가려진다. 다만 조합원이 사업시행자에게 분양계약 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의하였다면, 현금청산대상자에 해당할 여지도 있다(대법원 2013두4293판결). 그렇다면 현금청산대상자는 재건축·재개발 사업에서 어떤 권리와 의무를 가질까? 우선, 현금청산대상자는 조합에게 분양청구권을 행사할 수 없다. 현금청산대상자로부터 건물의 소유권을 매수한 자도 현금청산대상자가 되고 조합에 분양청구권을 가질 수 없다. 따라서 재건축 사업이 진행 중인 건물을 매수할 때에는 반드시 이를 확인해야 한다. 현금청산대상자는 분양청구권이 없는 대신 사업비 등의 비용납부의무, 철거, 이주 의무 등이 없다. 또한 원칙적으로는 조합원 지위가 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비나 이주비 대출금 이자 상당의 이익 등 조합원 지위에서 받은 이익을 반환할 의무도 없다(대법원 2009다32850 판결, 2013두19486 판결). 그러나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 등으로 특별히 정한 바가 있는 경우, 현금청산대상자가 조합에게 이제까지 발생한 정비사업비를 분담하거나, 조합원으로서 받은 이익 등을 반환해야 할 수도 있다. 이때 정관 규정으로 현금청산대상자에게 정비사업비 지급의무를 부담시키려면 정관 규정이 "조합원이 정비사업비를 부담한다" 정도로 규정된 것만으로는 부족하다. 정관 규정에 그 내용이 구체적으로 기재되어 있어야 한다. 예를 들면, 서울행정법원은 조합 정관 규정에 '분양미신청자는 청산금 지급시 조합사업비 부담분, 이사비용, 이주비대출금 원금 및 금융비용(이자 및 연체료), 소유권이전에 따른 조세공과금 등 실비 발생적 비용을 공제한 후 청산금을 지급한다'라는 조항이 있는 경우, 현금청산대상자는 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비를 분담해야 한다고 판결하였다. 이처럼 재건축·재개발사업에서 내가 현금청산대상자인지, 현금청산대상자라면 어떠한 권리가 있고 어떠한 의무가 없는지 등을 잘 알고 있어야 한다. 자칫하면 예상치 못했던 금전적 손실을 입을 수 있으므로 전문가의 조력을 받아 세심하게 접근할 필요가 있다.
