[여지윤의 알기 쉬운 재건축 법률] 조합장 직무대행자의 권한, 어디까지 인정될까?
Q. 조합원들로부터 신임을 잃은 조합장 A는 법원에 의해 직무집행정지 가처분을 받고 말았다. 그 대신 B가 법원에 의해 직무대행자로 선임 가처분 됐다. 그런데 B는 기존에 이미 인가된 사업시행계획을 변경하는 업무를 했다. 그 사이에 C가 새로운 조합장으로 선임됐고, C는 제3의 업체와 조합을 대표해 계약을 체결했다. B가 사업시행계획을 변경한 것과 C가 새로운 계약을 체결한 것은 각각 유효할까? A. 조합원들로부터 신임을 잃는 등으로 조합장이 직무집행정지 가처분을 받는 경우는 적지 않다. 이 경우 대부분 법원에 의하여 직무대행자가 선임된다. 그런데 직무대행자로 선임된 B의 업무 범위는 조합의 통상 업무에 속하는 범위 내로 한정된다. 직무대행자는 임시로 조합장을 대신하는 것이니, 조합을 종전과 같이 그대로 유지하면서 관리하는 한도 내에서만 운영하라는 것이다. 직무대행자는 조합장으로 정식 선임된 자가 아니니, 조합장과 같은 정도의 권한을 줄 수 없다는 취지다. 다만, 예외가 있다. 직무대행자가 법원의 허가를 받으면, 통상의 업무에 속하지 않는 업무를 할 수 있다. 이는 법원이 당해 업무가 조합에 꼭 필요한 업무인지, 조합의 경영과 재산에 미치는 영향이 무엇인지 등을 고려해 결정한다(대법원 2008마277 결정). 그렇다면 이 사안에서 B의 사업시행계획 변경 업무는 통상 업무에 해당할까? 하급심 판례 중에는 기존에 인가 받았던 사업시행계획을 변경하는 것, 임원 선임에 관한 정관이나 선거관리규정을 변경하는 것 등은 통상 업무에 해당하지 않는다고 본 사안이 있다(서울서부지방법원 2009카합1347 결정). 또한 판례 중에는 재건축 조합이 이주를 거부하는 소유자와 해당 부동산을 감정가에 따라 매수하기로 합의한 사안에서, 이를 직무대행자가 할 수 있는 통상 업무 범위라고 본 사례도 있다(대법원 99다62890 판결). 재건축 사업을 추진하는 과정에서 발생한 분쟁을 원만히 수습하고 사업을 조속히 추진하기 위해서 할 수 있는 통상의 업무 행위라는 것이다. 따라서 어떠한 사무가 통상의 사무인지, 법원의 허가를 요하는 사무인지는 구체적인 사례에 따라 달리 판단될 것이다. 다만, 기존 판례들에 비추어 볼 때, 위 사안에서 B가 사업시행계획을 변경하는 업무를 한 것은 통상의 업무가 아니라고 판단될 소지가 크다고 하겠다. 다음으로, 새로운 조합장인 C가 제3의 업체와 조합을 대표해 계약을 체결한 것이 유효한지 알아보자. 문제는 C가 새로이 조합장으로 선임되었다고 하더라도, B에 대한 직무대행자선임 가처분 결정이 취소되지 않는 한, B의 권한은 여전히 유효하다는 것이다. 법원은 직무대행자선임 가처분 결정이 취소되기 전까지는, 어쨌거나 직무대행자만이 조합을 대표할 수 있다는 입장이다. B 직무대행자에 의해 소집된 임시총회에서 기존의 조합장이던 A가 다시 조합장으로 선임됐다면 어떨까? 마찬가지로 가처분결정이 취소되지 않는 이상, B만이 조합을 대표할 수 있고, A는 대표권이 없다는 것이 확고한 법원의 입장이다(대법원 2009다70395 판결). 이와 같은 경우에 A는 법원에 가처분의 취소신청을 하면 되고, 법원이 가처분 취소결정을 하면 그때부터 A가 조합의 대표권을 가지는 것이다(대법원 94다56708 판결). 따라서 만약 이 사안에서 B에 대한 직무대행자선임 가처분 결정이 취소되지도 않았는데, C가 제3의 업체와 계약을 체결했다면 이는 대표권 없는 자가 계약을 체결한 것이므로 유효하다고 볼 수 없다. 또한 이에 대해 제3의 업체가 몰랐다면서 이 계약이 유효라고 주장할 수도 없다(대법원 99다62890 판결, 대법원 92다5638 판결). 이처럼 기존 조합장이 직무집행정지가처분을 받고 새로운 직무대행자가 선임되는 등의 경우, 직무대행자의 권한이 어디까지 있는지, 누구에게 대표권이 있는지 등을 둘러싸고 다툼이 있을 수 밖에 없다. 따라서 조합이 제3자와 계약을 체결하는 경우는 물론이고, 조합과 계약을 체결하는 업체의 경우에도 계약이 무효가 되어 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다. 계약 체결 과정에서부터 전문가의 적절한 조력을 받을 필요가 있다.
