[이수준의 서민들의 부동산] 누구도 탓할수 없는 지역주택조합의 모순
각박한 현실에서 서민들에게 가장 쉽게 눈에 들어오는 것이 지역주택조합 광고이다. 청약통장없이, 전매제한도 없이 시세보다 저렴하게 아파트를 주겠다는 광고는 누구라도 혹하기 쉽다. 재개발, 재건축은 소유주들이 사업 주체이다. 내 땅에 내 건물을 새로짓는 개념이기 때문에 실패하더라도 자기집은 남는다. 하지만 지역주택조합은 쉽게 말하면 외부인들이 힘을 모아 일정 구역의 소유권을 얻어내서 나눠 갖자는 개념이다. 태생적으로 자본주의적 저항에 당연히 부딪칠 수밖에 없다. 지역주택조합은 해당 지역내에 부동산을 소유하지 않은 외부인들을 모집한다. 사실상 아무것도 결정되지 않은 상태에서 돈을 마련하고 그 돈으로 땅을 사서 아파트를 짓겠다는 포부다. 그렇게 계획만 있는 상태에서 휘황찬란한 아파트 조감도와 초저가의 집값을 제시하면서 시작된다. 대부분 신청자들은 당연히 현금이 부족한 서민들이다. 시세보다 훨씬 저렴한 금액에 계약금을 내고 중도금을 무이자로 충당해서 조만간 내 집마련을 할 수 있다고 생각한다. 지역조합을 꾸리기 위해 추진위원회를 결성하고, 목표토지의 50%이상에 대한 사용동의서를 확보하면 구청의 허가를 받아 일단 조합원모집은 할수 있다. 그 후, 조합인가를 받기 위해 목표토지의 80% 이상의 동의서를 받고 대상부지의 15%이상을 실제 보유해야 한다. 여기까지도 어렵지 않지만 이마저도 넘지 못하고 엎어지는 사업도 태반이다. 가장 중요한 것은 최종적으로 95%의 토지를 확보하는 절차다. 현존하는 조합들은 대부분 여기서 실패했다. 당초에 어떻게든 가입자를 유치하기 위해 시중 아파트 가격보다 심하면 절반 정도의 가격으로 광고를 시작했기 때문이다. 조합 입장에서는 근거가 없는 것은 아니다. 현 시점의 개별 주택 시세, 현 물가의 건설비 그리고 약간의 이익금을 합치면 이것만으로도 주변 아파트의 시세에 비해 확실히 저렴하다. 그러나 부지 확보율이 사업계획승인 요건인 95%에 가까워 질수록 남은 토지주들은 더 큰 돈을 요구하거나 아예 협상에 응하지 않는다. 조합측에서는 토지확보가 95%를 넘어서 강제매도로 가기 전에 좋은 값에 팔라는 진부한 작전을 동원한다. 토지주들은 부지면적 합계 5%이상으로 모임 등을 결성해서 나름대로 대응한다. 약속과는 다르게 갈수록 큰 돈이 필요하고 추가분담금은 계속 늘어난다. 가입자는 돈을 쏟아붓다가 지쳐서 탈퇴를 결심한다. 탈퇴는 험난하다. 주택법 개정으로 인해 30일 이내 탈퇴가 가능하지만 그 짧은 시간에 채산성, 리스크 등을 간파할 사람이라면 애초에 가입을 하지 않았을 것이다. 토지사용권원, 자금관리주체, 시공사 협약 등 모든 것이 안전했다면 그 가격에 당신 차례가 왔을 리 없다. 뒤늦게 임의탈퇴를 하자니 조합 총회나 이사회의 결의를 통과해야 하는데 순순히 탈퇴시켜주겠는가. 결국 조합이나 업무 대행사의 기망, 과실을 밝히는 어려운 소송이 이어진다. 운좋게 탈퇴해서 돈을 돌려받을 때는 위약금, 추진비 등을 떼인다. 그동안에 세월은 흘러 이미 물가는 올라 있고, 기회비용도 날렸고, 오랜 소송으로 심신은 이미 피폐해졌다. 지역조합을 관리감독하는 법은 강화되어 왔고, 앞으로 더 강화될 수도 있겠지만, 상충하는 이해관계를 막는 법이 있을 수 있을까? 가입시 탈퇴를 보장하는 안심보장증서 제도가 있으나 이 또한 소송을 거치는 경우도 많고 책임소재를 빠져 나가기 위한 조합들의 머릿싸움도 나날이 발전된다. 사기, 기망이 아니다. 이는 조합입장에서 불확실성을 배제하기위한 정당한 노력인 만큼 비난할 수 없다. 탈퇴가 쉽다면 탈퇴자입장에서는 안전장치이지만, 남아있는 자 입장에서는 추진 동력이 줄어든다. 어느 쪽이 좋은 것인가? 지역주택조합은 안된다. 청약도, 대출도 안 된다. 서민들은 머리가 아프다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표
